自然資源部、國家林草局2026年3月發布的《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），核心是控增量、盤活存量、增存掛勾、嚴控經營性房地產新增用地，從土地供應源頭重塑房地產與城市發展邏輯，對住宅市場、商業地產、城市更新及開發商均產生深遠、結構性影響。
一、核心土地供應規則（影響根源）
1. 新增用地剛性約束
．用途傾斜：新增建設用地優先保障重大項目、民生事業，原則上不用於經營性房地產開發（商品住宅、商業辦公等）。
．增存掛勾：年度新增城鄉建設用地原則上不超過盤活存量土地面積，拿新地必須先盤活舊地。
．總量管控：實現「一張圖」聯網省份，由省級統籌「十五五」新增建設用地指標，嚴控無序擴張。
．未用收回：已批未用建設用地可撤回批准文件，佔補平衡指標仍有效。
2. 城市更新與零星用地鬆綁
．城中村改造中的邊角地、夾心地、插花地（≤項目總面積10%），用於保障房、公用設施、零售商業等民生用途，可辦理新增用地審批。
．簡化徵地流程：城鎮開發邊界內成片開發徵地，不再單獨編制成片開發方案，縮短周期。
二、對住宅市場的影響
1. 商品住宅：新增供地大幅收縮，進入存量時代
．供應結構劇變：新增商品住宅用地斷崖式減少，未來新房供應將高度依賴存量盤活、城市更新、舊改，遠郊新區大規模供地模式終結。
．供需關係重構：核心城市新房供給收緊，核心區優質房源稀缺性提升，價格支撐增強；遠郊庫存壓力進一步加大，去化周期拉長。
．保障房佔比提升：新增用地優先向保障房傾斜，保障性租賃住房、共有產權房供應擴容，對沖商品住宅供給收縮，穩定民生需求。
2. 二手房：成為市場主力，流通性提升
．新房供給受限，二手房將成為改善、剛需的主要渠道，市場活躍度提升，價格更趨市場化。
．老舊小區因城市更新、配套完善，價值重估，流通性改善。
三、對商業地產市場的影響
1. 新增商業用地：嚴控增量，轉向存量盤活
。新增商業辦公、購物中心等經營性商業用地基本停批，新增供給幾乎歸零。
．商業地產進入存量改造、功能迭代階段，低效商業、閒置寫字樓、老舊商場的盤活成為主流。
2. 業態與模式：從「新建擴張」到「存量提質」
．社區商業、民生配套獲支持：城中村零星用地可用於零售商業、公用設施，社區便民商業、鄰里中心迎來發展機遇。
．商業地產向輕資產、運營導向轉型：開發商從「拿地-開發-銷售」轉向「存量改造-運營-增值」，REITs、資產盤活成為重要退出路徑。
．過剩商業（如遠郊綜合體）去化壓力加劇，面臨轉型或重組。
四、對城市更新的影響：迎來政策紅利，成為核心抓手
1. 政策全面鬆綁，效率大幅提升
．流程簡化：徵地、零星用地審批提速，城中村、舊改、低效用地再開發的政策障礙減少，落地周期縮短。
．零星用地「開閘」：解決城市更新中「小塊地、零碎地」難以利用的痛點，提升項目完整性與收益性。
2. 城市發展模式：從「外延擴張」轉向「內涵提質」
．城市建設重心從新區開發轉向中心城區更新，城中村改造、老舊小區改造、產業園區升級成為投資重點。
．土地價值回歸：核心區存量土地因稀缺性價值重估，推動城市功能優化、配套升級、人居環境改善。
五、對開發商的影響：行業洗牌，能力重構
1. 拿地邏輯徹底顛覆：從「搶增量」到「搶存量」
．拿地路徑轉變：傳統招拍掛拿地（新增商品住宅/商業用地）基本關閉，城市更新、舊改、存量盤活、收並購成為主流拿地方式。
．資金與資源門檻提升：存量盤活、城市更新周期長、資金佔用大、複雜程度高，中小房企因資金、資源、運營能力不足，加速出清，行業集中度提升。
2. 能力要求重構：從「開發」到「綜合運營+盤活」
．核心能力從融資、拿地、快周轉轉向存量資產盤活、城市更新操盤、產業導入、長期運營。
．盈利模式從「銷售溢價」轉向運營收益+資產增值+REITs退出，持有型物業、保障房建設運營能力成為核心競爭力。
3. 戰略轉型方向
．深耕核心城市：聚焦一二線核心區，布局城市更新、舊改項目，把握存量土地紅利。
．多元化布局：拓展保障房、產業地產、社區商業、城市服務等民生與產業相關領域，降低對純商品住宅依賴。
．合作與輕資產：通過合作開發、代建、運營輸出等方式，降低資金壓力，提升抗風險能力。
六、總體影響總結
38號文是「十五五」土地與房地產政策的定調文件，標誌著中國房地產市場從增量擴張時代全面進入存量盤活時代。
．對市場：住宅供給收縮、核心區價值提升、二手房主導；商業地產存量改造、社區商業崛起。
．對城市：城市更新成為發展核心，內涵式、集約型發展成為主流。
．對企業：行業洗牌加劇，開發商必須向存量盤活、城市更新、綜合運營轉型，能力與資源不足的企業將被淘汰。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
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