《談國論企－黎偉成》新建商住房上月份銷售價量齊升

　　中國的新建商品住宅房的銷售面積和額度於2024年12月份同比皆升，延續對上一個月的11月的價量齊升之態，初步結束多時的跌勢，並使全年的跌幅進一步收窄，足顯政府於2024年三季度末出台的力挺「保交樓」和有針對性的降息、放寬買樓等措施取得效益。房地產開發商審慎對住宅房產的開發投資，減少施工、竣工及待售面積，至現今似基本平衡，樓市逐步有序回穩好轉，對經濟會產生財富效益有正面良性作用。

*中央穩樓市的政策促國房景氣指數上升*

　　即使中國國家統計局所發表有關房地產市場的統計數字，改由單月改變成為年初的1月份至發布的當月，使人難以具體全面分析評估，無疑是缺專業的改動，但人們可花點時間以小學算術方式計算出單月數字，即把新建商品住宅銷售作單月具體評論。

　　新建商品住宅銷售中(I)所涉銷售面積，於2024年12月份達9226萬平方米，較2023年12月的8832萬平方米，同比增長4.6%（見表），即使較11月份6856萬平方米的5.02%升幅略為少增，但按月比較則出現環比大升28.82%，是為年末的傳統暢銷月份。此項於前幾個月的情況是：10月份的6580萬平方米同比跌0.54%，9月份跌10.97%、8月份跌12.55%和7月份跌12.33%，三季度均以雙位數下跌，之前的好幾年間的跌幅更大。

　　同樣的情況亦見之於新建商品住宅房的銷售金額，於2024年12月份達9993億元同比增加6.94%，較11月份7385億元增3.37%和10月份7246億元稍升0.76%的幅度為高，不僅形成三連升，更逐月的升幅有所擴大，而結束9月份的7815億元跌16.27%、8月份5638億元跌16.27%、7月5517億元跌15.23%，而三季度的跌幅已比前此情況有改善，四季度更是月月升，升幅亦不斷溫和擴大。

　　由是可見，新建商品房住宅樓市於四季度確有明顯回穩甚至有好轉傾向，顯示中央穩樓市政策開始產生良性的效應。

*新開發及竣工續減有利去庫存改善置業者信心*

　　再回過頭來看國家統計局所發布的數據，最惹人注視的當然是（甲）新建商品住宅房的銷情，其中（一）銷售面積，於2024年1-12月份累計8.145億平方米，同比減少14.1%，比1-11月份7.2224億平方米所減16%和1-10月份6.536億平方米減17.7%明顯少減。

　　和（二）銷售額，於1-12月份累計8.4864萬億元同比減少17.6%，比1-11月份累計7.4871萬億元同比減少20%少減2.4個百分點。

*開發到位資金減幅收窄有正面啟示*

　　此因市場在銷售多時低迷之壓下作出持續的投資調節，特別是（乙）房地產開發商所作出的新開發投資持續減少，使市場新的供應放緩，不僅能夠消化多年積壓可觀的新與舊單位之「庫存」，更達致供與求逐步合理關係，重點有（三）全國商品住宅房的開發投資於全年7.6萬億元同比減幅，持平前11個月的10.5%，較前10個月所減10.4%多減0.1個百分點。此使（四）商品住宅方新開工面積於2024年的1-12月份即全年累計5.366億平方米同比減少23%，使施工總面積51.33億平方米同比減少13.1%。

　　由是商品住宅房的供應速度亦見放慢，其中（五）竣工面積累計5.37億平方米同比減少27.4%，比1-11月份所減的26%多減1.4個百分點。及（六）商品住宅的待售面積全年累計3.91億平方米同比即使增加16.2%，卻比1-11月份3.7652億平方米的18.4%升幅少增2.2個百分點，乃持續多時增銷減投之使然。

*穩樓市股市會產生財富效應利經濟發展*

　　問題是（丙）房地產開發企業的到位資金持續緩減：於2024年達10.766萬億元同比減少17%，即使比1-11月所減的18%少減1個百分點，顯示情況有改善，但仍須強化支持力度：(1)個人按揭貸款1.566萬億元同比減少27.9%，相對1-11月份所減30.4%少減2.5個百分點，而(2)定金及預收款3.35萬億元同比減少23%，比前11個月少減2.2個百分點。此顯年末之況有明顯轉穩。

　　但(3)國內貸款1.51萬億元同比減6.1%，和(4)自籌資金3.7萬億元同比減少11.6%。

　　總結而言：「房地產開發景氣指數」（國房指數）於2024年12月達92.78，比11月的92.62要高，為全年最高的月份指數，意味後市會逐步向好。

　　重要之處為：中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平於12月11日至12日的中央經濟工作會議，發表的重要講話，在提出要實施更加積極有為的宏觀政策，予其中重點為要「穩住樓市股市」，而此二市能夠穩住陣腳甚至穩步走俏，所產生的適當適度良性財富效應，工商各業和居民當會逐步有序強化投資和消費開支，對擴大國內需求和經濟穩中有進發展有重大和正面的支持和貢獻。中國經濟值得俏看。《資深財經評論員　黎偉成》(waishinglai210@yahoo.com.hk)