金九過半房市仍疲弱大行唱淡，縱下調存量房貸利率內房也未可吼？

　　《經濟通通訊社１６日專訊》國家統計局公布今年８月內地７０個大中城市樓價按年跌
５﹒３％，創９年以來最大跌幅。另外，現雖已進入傳統「金九」銷售旺季，但９月上旬３０個
重點城市新房成交同環比均下降。有大行指內地房市仍疲弱，對房市復甦及樓價保持謹慎態度，
其中摩通進一步下調今年內房數據預測，只建議增持華潤置地（０１１０９）等優質房企。儘管
近日盛傳內地最快今個月下調存量住房貸款利率，有分析指對內房未必有很大幫助。內房股今日
普遍下跌，其中潤地曾插半成低見１８﹒５６元創５２周新低，看來仍未可吼。
　
＊８月內地７０個城樓價同比跌５﹒３％，創９年最大跌幅＊
　
　　國家統計局上周六（１４日）公布今年８月內地７０個大中城市商品住宅銷售價格變動情況
。《路透》根據國家統計局數據測算，８月７０個大中城市新建商品住宅價格指數同比跌
５﹒３％，創２０１５年５月以來最大跌幅；８月環比跌０﹒７％，為連續第１４個月下跌，此
前３個月環比均跌０﹒７％。
　　中國房地產研究機構中指研究院日前發布報告指，在業主以價換量之下，８月百城二手住宅
價格同環比再度齊跌，且已連續５個月出現百城「集體下跌」；新建住宅則受部分城市優質改善
項目入市影響，價格環比上漲。
　
＊９月上旬３０個重點城市新房成交環比降６％，同比降１８％＊
　
　　克而瑞地產研究發布報告稱，進入傳統的「金九」銷售旺季，內房新房成交規模環比８月小
幅微降，但明顯不及去年同期。９月前１２日，３０個重點城市總計成交２９５萬平方米，較８
月前１２天下降６％，較去年９月１日到１２日下降１８％。一線城市回落最為明顯，北京、深
圳成交均顯乏力，較８月同期近乎腰斬。二手房成交環比穩中微跌，９月前１２天，１５個重點
城市二手房總計成交２４６萬平方米，較８月前１２天下降４％，同比增長３１％。
　　考慮到下半月業績衝刺集中備案等因素，９月全月一二手房成交規模有望超過８月，但政策
利好效應減弱、購房者信心缺失背景不變，疊加供應不濟、市場推盤積極性不足，成交增長幅度
可能很有限。相較去年同期，預計新房成交仍延續負增長，降幅在１０％左右，二手房規模略高
於去年同期，增幅繼續收窄。
　
＊大摩：８月房市仍疲弱偏好物管股，內房可揀潤地綠城中海外＊
　
　　摩根士丹利發表研究報告指，由於內地房價加速下跌，８月份的房地產銷售仍然疲弱，在低
基數效應下，全國銷售額按年下跌１２﹒６％，銷售價值按年下跌１７﹒２％。目前對內地房地
產市場復甦仍保持謹慎態度：儘管房屋價格下跌速度較快，可能導致未來數月出現更多的城市級
寬鬆政策，惟料未來內地樓價將保持下跌趨勢。此外，ＣＲＥＩＳ　５０個城市的周度數據顯示
，內地房地產９月份的銷量至今並無明顯改善，顯示今年傳統房地產銷售旺季「金九」的銷情可
能會令人失望。
　　大摩指，相對於發展商，比較偏好物業管理公司如華潤萬象生活（０１２０９）及保利物業
（０６０４９），預期物管股的自然增長及股息率可持續性更好。至於發展商，該行繼續選擇防
守性的國企，如華潤置地、綠城中國（０３９００）及中國海外（００６８８）。
　
＊摩通下調今年內房數據預測，惟仍籲增持潤地等優質企業＊
　
　　摩通指，內地首８個月內房行業數據顯示銷售、建築活動及房屋價格繼續疲弱。而在關鍵指
標中，竣工量降幅明顯加劇。該行進一步下調對今年的行業數據預測，將住宅銷售價值由按年跌
１７％調整至跌２０％，新開工量由跌１８％調整至跌２０％，竣工量由跌１０％調整至跌
１５％。如缺乏進一步的政策支持下，內房下行風險依然存在。然而，正是由於市場惡化程度超
出預期，中央有可能推出更強的支持政策（可能在９月底前）。在此之前，該行對行業仍保持謹
慎態度。
　　摩通料在產業疲弱下，沒有內房能幸免，但建議投資者可趁低吸納優質企業如華潤置地、華
潤萬象生活及保利物業，分別予目標價３０元、３１元及３５元，均予「增持」評級，惟對萬科
（０２２０２）仍審慎，予「減持」評級，目標價３﹒３元。
　
＊傳本月存量房貸利率或降５０基點，分析：或反加劇房價下行壓力＊
　
　　值得一提，上周末《彭博》引述知情人士報道，目前內地商業銀行正在進行最後的準備工作
，最早可能在本月降低存量住房貸款的利率，更有指部分住房貸款可能立即下調多達５０個基點
。但調整的時間尚未最終敲定，可能仍會變化。《彭博》本月早前曾報道，中國正在考慮允許房
主和貸款銀行重新協商貸款條件，而不用等到銀行通常到１月份調整房貸利率。知情人士此前稱
，金融監管機構已提議在全國範圍內將存量房貸利率共計下調８０個基點左右，分兩步實施。
　　有關討論在內地宣傳機關已見端倪，內媒曾引述專家意見指，如果能盡快調整到增量房貸款
的利率水平，購房者的月供壓力將會明顯減輕。不過，一來推動存量房貸利率下降並非易事，即
使要降也不會降太多，因其將對銀行造成更大經營壓力，內地多家銀行淨息差已跌穿１﹒２％，
雖仍合格但利潤壓力已十分大；二來即便存量房貸降息，對內地房地產市場也不見得完全利好，
情況或如同本港樓市「撤辣」後，一二手供應顯著增加，或反過來加劇房價下行壓力。
　
＊廣州南沙傳全面鬆綁限購，當地政府稱暫未收到文件＊
　
　　另外，廣州房地產界上周六（１４日）傳出南沙區全面放開商品房限購，「不需要社保年限
、不限購套數」，即日起執行。不過，《澎湃新聞》指，經致電向廣州市南沙區住房和城鄉建設
局查詢，相關工作人員回應稱「沒有收到文件」；廣州１２３４５政務服務熱線也回應稱，目前
南沙區仍屬於住房限購區域，暫未收到相關政策調整通知。《每日經濟新聞》則指，雖然南沙住
建局並未對全面開放限購的消息正式發文，但當地中介和項目表示已接到口頭通知，並已開始執
行。
　　廣州中原研究發展部認為，「５２８」廣州樓市新政後，南沙限購政策已相對寬鬆，僅保留
１２０平方米以下限購及６個月社保門檻。若本次限購鬆綁後，南沙將取消所有限購門檻，購房
自由度進一步擴大。限購鬆綁主要刺激目標為內地各省市及港澳台投資客，對於南沙潛在的本地
就業剛需、改善買家而言，影響力有限。
　
＊溫傑：若下調存量房貸利率內銀必受累，惟未必對內房有很大幫助＊
　
　　今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目請來凱基投資策略部主管溫傑，他指內地為救
樓市，有機會下調存量房貸利率，但惟傳聞不能盡信。其實，無論存量轉按或存量利率下調都會
產生一些影響，但在現時市場氣氛下難即時看到哪些股份受惠，只肯定內銀會受累，而此消息已
傳了一兩個星期，是令內銀期間跌得很急的原因之一。不過，不太認同因見內銀受壓就去買內房
，當然很多隻內房股價已很低殘，應沒人再急於沽貨，相反只要有些少購買力已可拉升。
　　溫傑續指，市場對中央不理內銀只想救樓市有些憧憬，但單靠下調存量房貸利率未必對內房
有很大幫助。「存量」的意思是指正在做的按揭，新政策容許轉按或者下調利率，可能會令每月
供樓金額少５００或１０００元，從而希望有助消費，但未必有人會因此消息而買多一套房。如
果你本身看淡房地產，也未必會因利息少了５００或１０００元就去買樓。因此，嚴格來說，若
中央真的出這一招，內銀一定受累，而假設每個家庭因此省下來的錢不放回銀行而去消費，應該
是消費股受惠。內房未必只因主觀願望或直覺反應就可大升，故對其仍較審慎。
　　內房股今日普遍受壓，其中潤地、中海外及龍湖（００９６０）三隻藍籌內房都跌逾２％，
萬科同樣跌逾２％。部分物管股表現更差，保利物業跌３﹒４８％報２４﹒９５元，碧桂園服務
（０６０９８）跌４﹒４５％報４﹒０８元，雅生活（０３３１９）跌８﹒８２％報２﹒１７元
，華潤萬象生活跌１﹒２５％報２３﹒７５元。
　
　　　　　　　　　　　部分內房股今日表現
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　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　　
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　　龍湖集團（００９６０）　　７﹒８３　　跌２﹒３７％　
　　合景泰富（０１８１３）　０﹒２１３　　跌２﹒２９％　
　　萬科企業（０２２０２）　　３﹒８４　　跌２﹒２９％　
　　華潤置地（０１１０９）　１９﹒１８　　跌２﹒１４％　
　　中國海外（００６８８）　１０﹒７０　　跌２﹒０１％　
　　綠城中國（０３９００）　　５﹒７５　　跌１﹒７１％　
　　越秀地產（００１２３）　　４﹒１０　　０跌１﹒４４％
　　融創中國（０１９１８）　　０﹒９１　　跌１﹒０９％　
　　雅居樂（０３３８３）　　０﹒３７５　　　　無升跌　　
　　新城發展（０１０３０）　　１﹒４７　　升０﹒６８％　
　　世茂集團（００８１３）　　０﹒４７　　升１﹒０８％　
　　富力地產（０２７７７）　　０﹒６９　　升１﹒４７％　
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉