中央政府上周五打出史無前例的樓市組合拳,釋出明確全方位救市訊號,周末各地看房量隨即急升,但供需側各有複雜問題要理順,實際政策成效也視乎前線配合程度。不過,從香港撤銷逆周期措施的經驗可推論,內地重新放手讓市場自由運作,有望刺激住宅成交、緩減樓價跌勢,支持築底靠穩預期形成,屬正確發展大方向。
不等三中全會 供需側去庫存
中共7月將舉辦第二十屆三中全會,為未來5至10年經濟發展定出大方向,但國務院及轄下人民銀行等主責部委急不及待,僅逾兩周時間就出招消化存量房產和優化增量住房,展現決心履行4月底中央政治局會議要求,顯見當局深明愈快為舉足輕重的樓市注射強心針,愈有利消除消費、物價以至整體經濟回暖的變數。
有別過去經常僅分階段支持供應或者需求,副總理何立鋒今次以「保交房」為目標,要求地方酌情收購或收回閒置土地,並購入商品房作保障性住房,明確由官方出手幫助資金有困難房企,包括支持其整改以符合借款「白名單」,既助力消化大量樓花庫存,也可以緩減爛尾風險。
根據內地媒體報道,多地周末的新房諮詢和到訪量、甚至認購量都有明顯增長。這反映有實際置業需求人士,就算未肯定樓價見底,對無法收樓入伙的疑慮經已減少,實可配合人民銀行首套房首付比率降至15%新低位、房貸利率不再設下限等,從需求側鼓勵入市的措施。
事實上,本港樓市撤辣近3個月以來,一、二手市道均顯著改善,過去因辣招稅或按揭成數上限卻步的買家,重新積極入市。雖然二手樓價指數期內有升有跌,惟撤辣看來有利營造築底預期,連最需要套現的賣家,也較易憑折讓價獲承接。
香港的經驗,或許推動中央在地方城市紛紛取消限購令和戶籍限制、支持「以舊換新」之上,再推出實招,促進全國消化料逾5億平方米的未售樓面。
港撤辣市道活 增監督保成效
不過,內地股市地產分類指數經歷周五急升,昨日逆市稍回,多少反映投資者理解,救市實效還看地方政府和全國性銀行的前線執行。
人行新增3,000億元(人民幣,下同)的保障性住房再貸款,理論上可帶動5,000億元銀行貸款,但不少投行均相信,民營發展商的資金缺口以萬億元計,支援並未足夠。即便住宅市道未來數個月回穩,促成房企資金回籠,但銀行業淨息差亦正受重壓,如按自主決策、風險自擔原則審批,人行資金確有機會無法盡數貸出。
而且,不少地方政府要由過去仰賴土地出讓金支撐財政所需,轉為斥資加碼推動保障房,恐減少執行誘因,故無論收購或收回土地或單位成本有多低,中央均須妥為監督確保政令通行。今年全國兩會通過的1萬億元超長期國債近日開始分批發行,除了支持高質量發展,可能有更大部分須用於紓減地方財務重擔,未來更要適時加碼。
國家正全力推動新質生產力,曾佔生產總值兩、三成的房地產角色必將縮小,但這個昔日增長支柱,刻下正拖累眾多周邊產業,以至全國消費和投資的後腿,正正是中央要果斷祭出大招的底因。
反過來,只要房地產業未來數個月能逐漸脫困,單位庫存轉跌、售價趨穩,則市場主體會有更樂觀展望,中央近年不時提到的「需求收縮、預期轉弱」雙重壓力,也有望更快成為歷史。
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