追求有現金流的投資

　　「方，買哪裏好？」

　　朋友剛從加拿大回流香港想買房子，他是在九十年代初移民，與香港的情況脫節了，所以問我意見。

　　話說回來，他才是物業專家。他八十年代創業，做生意賺不到多少錢，但做生意給他不少現金流，讓他從中活用。

　　買舖、買寫字樓、買貨倉、當然也買房子……

　　結果是他買入的資產全都升值了，雖然他在95年因移民而把所有物業賣出，錯過了96-97的樓市高峰，賺少了許多，卻也帶著千多萬港元到了彼邦。

　　過了十多年無憂無慮的生活，兒子長大了，要回來。第一件事就是買房子。

　　寫了數篇關於投資物業的文章，引來不少評論。買房子是人生重大決定，買不買是個人決定，又受著許多制約：資金多少、供款能力、個人喜好（買甚麼樣的房子）、年紀高低等。

　　和人討論買不買房子，跟和人討論是否投資股票一樣，很難。

　　不過，像朋友曾經因投資物業而獲利的人，他們是十分相信投資物業的做法的。

　　朋友回來不到兩個星期，已經不斷搜集資料，亦不問現在是否適當時機，皆因他認為物業具自住功能，若果租房子，支付的租金像潑出去的水，永遠收不回來。

　　供款雖含有利息，但長遠而言，物業自住是有百利而無一害的。

　　房子會否升值跟當地經濟增長有關。我以倫敦為例，別人以東京房價跌佐證，正反映不同看法。

　　歸根到底，還不是一個地方的經濟增長決定一切。我對國家的經濟發展抱著非常樂觀的態度，否則也不會把大部分資金買入國企股份。

　　投資股票，既追求股價上升而帶來的資產增值，亦期望每年有穩定的股息收入，為生活帶來現金流。

　　投資物業也是一樣，是希望房價上升而帶來資產增值，亦寄望出租房子帶來穩定租金收入，以償還銀行貸款。

　　只要租金收入多於供樓利息和償還貸款本金，那便有淨現金流了，此投資才叫做成功。

　　這方法是清崎《富爸爸窮爸爸》作者的成功方程式。買入物業、租出，以租金收入償還貸款利息和本金。他第一次以房子作投資，在扣除供款後，只有不到美金100元，但他仍歡喜若狂，因為這區區的100美元，是淨現金流，在他的財務語言裏叫做被動收入。

　　現在，投資物業每年給他的淨現金流是數百萬美元。當別人仍在說這兩年金融海嘯令房價跌了多少時，他才不管呢。

　　正如他說：房價跌了還是升了，於他沒有影響。他用的是有錢人的思考和理財方式：追求有現金流的投資。

　　有錢人如何思考？下期續。