18/11/2024
市區重建局可蛻變更進一步
筆者較早前和立法會議員討論有關「讓強積金款項做上車買樓首期之用」這個話題,對方亦分享了一個觀點:如果能夠解決市區重建的死結,就可大減「明日大嶼」的填海計劃規模,而且來得實際及經濟。筆者不是收購重建的專家,在此只分享個人的看法。
市區重建計劃正正是筆者提倡的將房產證券化的合適對象,即是善用證券財技解決現金不足的問題,及在同一個時空裏面平衡不同利益衝突的解決方案。
首先,大家要明白市區重建現在是一個難以完成的任務,但無論如何也必須要完成,因為眾多日益殘舊剝落的大廈之老化速度比重建快得多。
市區重建的概念其實是不完美的,只是遇上樓價在上升軌道,才能抵銷成本上漲,不過市區重建局擔任了一個錯誤的角色,就是發展商。大家可想一想,香港舊樓千萬間,如果市建局全部用發展商角色,根本沒有可能處理,這只是一條加減數。如果重建用公帑作收購,可以想象到市道好的時候,小業主心頭高不會甘心平賣,甚至會開天殺價;但是市道不好的時候,發展商又敢不敢蝕本去做?筆者認為在10年內,大多數舊樓就會進入一個困局,令到香港政府非常尷尬,於是提出以下的方案。
市區的樓宇日漸老化,需要一個有效率的計劃進行重建。(Shutterstock)
市建局的任務應該是利用任何正確的手段去促成市區重建,尤其在速度方面,但應盡量減少發展商的角色和持份,應該立法賦予其更強更多重建上需要的權利,令其可做策劃、統籌甚至召集人去聚集發展商重建。怎樣平衡不同市道時空的強弱雙方矛盾?筆者認為市區重建的計劃應該是用房產信託基金的計劃和「以物換物」的概念,其實所有利益是有數得計的。香港樓市制度本來很健康,每個單位其實都是有業權份數,用所有單位的業權份數就計到其權益基礎,憑這些權益份數,業主可得到房產信託基金或者同樣用權益份數計算出來的新建單位,甚至有機會兩樣都有。另外,建屋成本亦是有數計的,負責建屋的發展商之建築費,也可以從發展總成本中計算到收益持份。
這樣做,就算樓市之後下跌,業主可以憑業權份數,很大機會可取回原本自住的同樣大小重建物業;如果樓價升,業主可出售單位或出售有關房產信託基金。當舊樓殘舊情況愈來愈嚴重,會有更多業主參與這個計劃。
這樣說,發展商是賺少了,但發展商付出的投資也少了,在賠償環節上節省了很多金錢,時間成本的風險更加低,效率加快了,貨如輪轉。
在市場上,效率快了之餘,能夠參與的發展順利多了、成本輕了、風險低了,發展商門檻又低了,令到市場能參與的人更多更活躍。
政府方面,改變市建局這個不可能完成任務的角色,正符合夏寶龍主任提倡的蛻變。這個任務如果用債券集資是下策,用房產信託基金則風險低得多而效益高得多。
筆者只是拋磚引玉,大家brainstorm(腦力激盪)一下,希望可為香港明天會更好帶來一些靈感!
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