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30/09/2013

以退為進!征服辣招!

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  不少朋友在期望不大下去反對樓市辣招,既然心中覺得政府撤招的機會是近乎零的話,為何不改變一個角度去行出困境呢?

 

  本篇我想分享一下我於美聯地產9月18日舉辦的【樓市政策3D高峰會】中演講內容。

 

  樓市辣招是計時炸彈? 還是政府用辣招去應付計時炸彈?在討論這問題之前,我們先了解一下香港政府為何會出辣招,我認為出招的原因有四:

 

  (1) 應付量化貨幣引起的資產泡沫

 

  (2) 是滯脹局面下的政策運作

 

  (3) 重新分配財富及機會

 

  (4) 政府要重奪市場主導

 

  如果有人認為樓市辣招是炸彈的話,那應如何拆彈呢?

 

  拆彈,要對症下藥,不可「剪錯線」,要政府減辣或撤招的朋友,先要明白,那些會令公眾反感、得不到群眾支持的口號不要用!那些會令樓市重新熾熱失控的建議不要提!否則便等於與群眾對立,得不到支持!

 

  相反,合乎政策方向而未發展的部份、或做得不好的地方,正是市場上可增加成交的空間!這些空間政府及市民都不會反感,這就是對辣招這炸彈「剪啱了線」!

 

  我認為,就算面對辣招一樣可以增加成交,政府政策只是重整市場秩序,新秩序上軌道後一樣需要足夠的市場活動的,所以香港人面對辣招並不只有退路,其實向前看也還有前路可行,向前看,只是方向,不一定是盲目追隨政府,就算是支持政府的朋友,一樣可以用批審去為支持的方式的。

 

  作為一個政府最重要的責任之一,是分配社會的財富和機會,香港政府出辣招,其實只作了需求管理,購買力在有規劃下需求量減少,但卻仍未作出供應管理,因此,二手市場的樓盤在沒有規劃下,小業主放盤前一樣要考慮再買入的風險和成本增加的關係,市場放盤量便持續減少了!所以政府還未可以透過市場活動(即成交)去做到成功的分配財富,這就是辣招未做好的地方。

 

  香港的上車置業的問題未解決,我認為在政治上,一個政府可能未必會介意發展商,甚至地產代理的利益和存亡!但是不可以不顧上車人士的置業需要,如果幾年後,上車人士能置業的比率沒有增加,我相信政府的施政在宏觀上是失敗的了,所以在上車市場能健康發展的追求上,地產代理及政府的利益是一致的。只要增加成交是因為更多人上車的話,是對社會有益的,而且是合乎政策方向,如果上車市場能正常操作的話,市場便得到有力的起動能力。

 

  同樣,用家換樓都是一樣,如果政府長期不能讓普遍細單位業主享受到換樓的權利的話,政府在政治上財富分配的工作就做得不好了。辣招只能短期抑壓換樓人士,長遠是不可能的,所以令更多細單位小業主換樓其實業界及政府也是沒有矛盾的。

 

  我認為,當政策重建的新秩序上了軌道後,上車、用家換樓、長線投資項目會依先後逐步放鬆,地產代理和市民只要順應時勢去爭取一、二手市場隨大勢向前進,成交是可以逐步回升的。

 

  以上是我的看法,因此我認為政府會在局面穩定後的不久會就辣招作出改變,相反愈多人抗拒辣招反而令政府在局面未穩下不能變招,僵局未必有利大勢。

 

  當然如果筆者的評估是錯誤的話,而政府繼續長遠堅持現有策略的話,便可能打造著兩個危機,第一是政府太重視以新的供應去解決房屋問題,增加新的土地供應當然是必須的,但新建房屋產品不可能避免昂貴的生產流程,不可能是低門檻的置業供應,真正的正本清源市場供應是市場成交量約八成的二手放盤量,非增加二手放盤量不能解決樓市問題。政府愈建得多新建築,建築成本和人工只會更貴,最後會由政府自己一手去推出新高昂貴的居屋去 反過來鞏固樓市,將會十分諷刺!

 

  另一個可能出現的危機,就是現在無論政府及發展商,也在辣招下大建小型單位,但是,香港的房屋有一半也是小型單位,本來中型單位已經是供不應求下價值偏高,未來,在官民增建細單位下,中型單位供不應求的問題將更益嚴重,成為幾年後的另一長遠樓市死結。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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