居所貸款利息扣稅只限自住物業

　　上次提到，我跟一對年青夫婦Kent和Patty談到香港的稅制，原來他們弄不清何謂免稅額，何謂扣除項目。不過，他們也提出了一個很有意義的問題，那就是既有免稅額，又有扣除項目，那麼，計算的時候，應該是先減免稅額還是扣除項目呢？

　　「是這樣的，當你們有一筆應評稅收入之後，就要先減去扣稅項目，例如進修開支、慈善捐款、居所貸款利息，以及強積金供款等等，然後再減去免稅額，才是你們的應課稅收入，主要原因是扣除項目中，有些是以應評稅收入作為一個基數的百分比，例如慈善捐款，可以扣除的上限是應評稅收入的35%（個人計）。」

　　「哦，原來如此。好了，那麼，申請扣除居所貸款利息時，又應該注意甚麼呢？」阿Kent問。

　　「好的。但我想再問你們一次，這個扣除項目的名稱是甚麼？」被我這樣一問，他們又有點愕然，以為自己又像免稅額和扣除項目一樣，搞錯了概念。

　　「嗯，是『居所貸款利息扣除項目』？」阿Kent戰戰兢兢地答我。

　　「不要緊張，你答對了！為甚麼我要這樣問你們呢？因為只要你們答得準，就會知道這個扣除項目的一個重點。」

　　「是甚麼？」Patty很有興趣地問。

　　「那就是『居所』這兩個字！」

　　「哦，我明白了！妳的意思是，可以扣稅的貸款利息，必須是自己居住的住所，而不是其他收租物業！」阿Kent搶著說。

　　「Bingo，你們果然聰明，因為在我接觸的朋友或者客人當中，有很多都搞不清，可以用來扣稅的利息支出，原來只可以是現在居住的物業，而不能是另一個非自住的物業，儘管該物業有更大筆的利息開支。」

　　「這個明白的。但如果該物業是聯名的，那麼應該怎樣安排，是不是一人一半?」

　　「對的，但要記住，所謂一人一半，在稅局的角度是，供樓的利息是一人一半！即是該年度有10萬元貸款利息，如果又是聯名物業，稅局就會將該10萬元，當成是每人負責5萬元。」

　　「如果業權是六四的話，佔六成那位就可以申索六成的利息支出，其餘一位只可以申索四成？」阿Kent也聰明地補充了。

　　「是的！」

　　「但我們是否可以一個人申請扣除，另一人不申請？」Patty再跟進問。

　　「可以的，其實，每位納稅人一生都有15個課稅年度申請扣除居所貸款利息，而現在每年的扣除上限是10萬元！值得一提的是，購買物業的初期，通常都是利息負擔最重的幾年，理論上是應該在這幾年申索這個扣稅項目。不過，近幾年利息低企，很多供樓人士的居所貸款利息支出都不多，可能用不盡這個扣稅項目呢！」

　　「如果是這樣的話，我們兩人是否可以不申請扣除，等到日後加息之後再申請呢？」

　　「可以的，是否申索是你們的選擇。不過，如果過幾年利息回升，但實際上，你們的利息支出又減少了，可能分別不大呢！」

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