安老按揭 令妳多一筆退休金

　　上次提到，作為退休保障的一種工具，如果有能力的話，除了自住物業之外，多買一個物業收租是不錯的選擇，尤其是姊妹們。因為我覺得，買樓確實很適合我們，除了一種來自磚頭的安全感外，買樓相對比較簡單，樓宇的質素不會像股票質素的變化那麼大，絕對是我們姊妹們可以駕馭的！

　　不過，當我們年紀漸大，有樓收租的最大風險是遇上租霸，因為這時我們可能再沒有能力應付或處理這些事。如果沒有子女或後輩協助，便可能要考慮出售這些物業了。

　　有樓收租等於每個月定期發放退休金，但其實，妳現時的自住物業，也可以是妳另一筆退休金的來源。只要妳將已供滿的自住物業抵押給銀行，便可以按月收取年金（等於向銀行貸款，最終以物業償還，而且每月轉帳入自己戶口，完全不用擔心遇上租霸），這不是等於收租一樣嗎？重要的是，妳可以繼續在該單位居住，直至百年歸老為止。

　　這種安排叫做「安老按揭」，又稱逆按揭，因為傳統上，妳只會向銀行借錢買樓，很少會將自己層樓按給銀行，然後定期向銀行收取「按揭」，所以有些人叫這種安排為「逆按揭」。

　　這項逆按揭其實已推出一年多，計劃主要讓60歲以上的長者申請，但樓齡必須在50年以下，而物業價值也會以800萬為上限。借款人可以選擇10年、15年、20年，又或者終身領取每月年金。

　　當安老按揭終止，或借款人百年歸老後，遺產繼承人有優先權將先人所「借」的年金一筆過償還，如不，銀行便會出售該物業，以清還安老按揭的貸款。

　　如果款項不足以抵償貸款金額，便會由按揭證券公司承擔，但如果有餘款，便會歸還給借款人或承繼人。

　　姊妹們，大家可以想像到，如果妳的年紀愈大，選擇支取年金的年期愈短，每月收取的年金就愈高；相反，年紀愈輕，又選擇終身收取年金，每月收到的年金便愈少。

　　以下我可以給大家一些數字參考，讓姊妹們對於可收取的年金數目有一個概念。如果妳現時60歲，選擇收取10年年金，那麼，每100萬的樓價，每月便可收取3,700元年金；如果終身支取，則每月可收取2,000元。如果妳的物業市值300萬，就將上述數字直接乘3便可。

　　如果妳是70歲，並選擇收取10年年金，那麼，每100萬的樓價，每月便可收取5,100元；如果終身支取，每月也可收取3,100元，這是很不錯呢！

　　值得一提的是，如果妳的物業是聯名持有，也可以兩位同時申請，但兩位申請所得的年金會略少於單人申請，而計算年紀時，會以年紀較輕一位為準。

　　根據按揭證券公司提供的數字，截至2012年10月底止，共有290宗申請，當中以申請10年年金和終身年金的比率最高，分別達到34%，而申請者的平均年齡為71歲，抵押物業的平均樓齡為31年，而每位申請人支取的年金平均為13,500元。

　　姊妹們，如果妳有一個自住物業已經供滿，樓齡又在50年以下，妳應該不用太擔心退休的問題了，因為到最後，妳手上的磚頭仍然是值錢的！

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au