讓樓價飛？讓利率飛？

　　昨日看報，港島區的藍籌屋苑太古城的樓價創出了１９９７金融風暴後的歷史新高，每平方呎價達１４７００港元，直迫傳統豪宅區的樓價，是否很貴，真是見仁見智。現時本港的市區新樓盤的平均呎價在１５０００至２００００港元之間，幾乎所有位處於香港島和九龍市區的新樓盤都稱為豪宅，在山頂的洋房更是天價，前法國領事的房子便剛以５.８億港元易手，每平方呎地價約５２７００港元。如果大家以這些豪宅的水平去衡量太古城的樓價，答案可能是一點都不貴。

　　可是太古城的樓齡已超過３０年，除了交通和購物方便外，本身屋苑沒有任何康樂設施，難以跟新樓盤比較。買樓是很個人的決定，當中牽涉個人的感受和其他非貨幣化的因素，難以有客觀的標準。因此，客觀的考量便只好以樓價來比較，買房子作投資用途的首要及唯一條件是地點，跟著要考慮的其實也是地點。我記得對上一次當太古城樓價跟半山干德道的二手樓價平手的時候，大概是１９９４年，３年後便是亞洲金融風暴。

　　這次跟上次不一樣。這次湧入香港的熱錢較上次更多，其中內地的資產佔了一個大比數，在這次升浪中，傳統豪宅區的樓價早已升破１９９７年的高點，升幅很誇張。我有一位朋友，去年年初買入西貢區一幢３層高村屋的其中一層，面積７００平方呎，買入價２００萬港元，現時的樓價聞說已達４００萬港元。

　　這次跟上次相同的是，幾乎所有人都不敢看淡樓價，大部分人相信樓價可進一步上升，因為內地有錢人太多。有錢還是沒錢，在金融市場內可能只是一種感覺而已。買樓的人覺得市場內有很多資金，相反，銀行界人士則認為市場內的資金愈來愈少。

　　最近很多同事來找我，說客戶投訴存款的利率太低，威脅要把存款轉到別家銀行去，如果要留住這些存款，我們的存款利率要上調至有競爭力的水平。這個現象自年初以來日益明顯，資金成本不斷上升，很多借貸的利率包括樓宇按揭、商業貸款和私人貸款皆跟著上調。理論上當資金成本上升，則會遏抑投資的需求，因為機會成本不一樣，但目前的樓價沒有計入上述風險。

　　香港實行聯繫匯率制度，港元的貨幣政策以美國聯儲局為依歸，但香港也可以自行加息，不用每次都跟著美國行動。香港目前的困境是樓價沒有反映利率風險，要麼是樓價繼續升，讓資產泡沫自行引爆。要麼是市場利率開始上升，讓市場洩洩氣。