香港樓市出現蝸居效應

　　去年底在中國內地引起哄動的電視劇蝸居效應在香港登陸，正當社會各階層在爭議應否復建居屋之際，上周五（１３日）金融管理局公布了一系列樓宇按揭指引，金額在１２００萬以上的樓宇按揭成數從七成降至六成，又禁止一手樓花在市場上買賣。周一（１６日）恒指先跌後升，但各大地產股跌幅顯著。

　　香港實行聯匯制度，令港元的貨幣政策及利率趨勢受到限制，跟著美國走。金融海嘯後，美元的貨幣供應大增，聯邦基金利率又降至歷史性的低水平，資金湧向亞洲區的資產市場，刺激了本港的房地產市場。

　　此外，本港的樓宇需求大於供應，市民及海外買家皆是樓市的主要買家。現時樓價高企，政府便以行政措施冷卻樓市，成果如何，還要讓市場告訴我們。

我的看法是外圍的經濟格局、美元利率和貨幣政策仍是主導全球資產價格的大氣候，包括香港的樓市在內。如果天要下大雪，香港政府可以做的便是清理門前的積雪，以防滑倒，但不能左右下雪的氣象。可是政策是主觀性的，下雪再狠些，政府會開動剷雪車對抗，樓市的發展跟政府的政策博弈。

　　執筆時，九龍亞皆老街的一幅地皮正在拍賣，成交價４１億，平均呎價在１萬元以上，是市場預期的上限。另一幅同拍賣的紅磡灣地皮，成交價也達每平方呎９６００元，這兩幅土地分別是土地拍賣史上最貴價的第二位及第四位。地產發展商真金白銀對本港的樓市前景投下了一票，跟政府推出遏抑樓價措施前後只是數天，我不認為地產商想跟政府對著幹，純粹是在商言商，覺得有利可圖而已，因為土地的供應著實有限，而需求的前景樂觀。

　　內地和香港房地產市場的走勢何其相似，樓價在政府出招後並沒有急轉彎，內地的一線城市的房價跌價跌幅溫和；香港不用多說，拍賣土地的成績已說明了一切。樓市的潛在風險仍然是那些耳熟能詳的，甚麼大量資金成泡沫化；未來利率的調升幅度很大及政府加大打壓力度等，這些風險是存在的，投資者可做的事情便是量力而為。

　　近期環球股市的表現乏善足陳，大家對經濟前景都有不同程度的憂慮，美元匯價急挫後呈現拉鋸的局面，樓市一枝獨秀的表現確實讓人懷疑是否已到了泡沫爆破的時刻。我沒有水晶球，但我相信香港在未來高鐵和港珠澳大橋連成後，將吸引更多海外及內地富裕人士來港居住，情況就像現時倫敦和紐約一樣。信心這樣東西不是一朝一夕可建立的，毀滅卻在彈指之間，投資者對樓市的信心是最難捉摸的一個重要因素。

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