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20/02/2013

京城樓熱不退,房企啥招都用求套現

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  • 陳志芬

    陳志芬

    Debbie陳志芬,2007年冬加入經濟通出任駐京採訪主任,讀新聞傳播又修法律,但不愛辦公室案頭工作,離開工作了十多年的電台前線記者崗位,長駐北京當上財經通訊社記者,跑進中南海,釣魚台國賓館、人民大會堂、人行、銀監……為了第一時間報導最快的消息,多年來仍樂此不疲,就是因為喜歡站在前線的優越感,搶先報導「贏了馬鼻子」那份沾沾自喜。

    喜歡北京的闊度和空間,喜歡到處找人聊天,喜歡尋找美食和生活的點子,以札記作為財經新聞之外分享生活的另一平台。

    京城札記

  跟家人和朋友聊天內容總是「樓」不離口,已是業主的希望樓市繼續按年雙位數增長、節節上升,沒有置業的長盼樓價下調可以入市,這就是都市人的煩惱。近日香港地產龍頭長實(00001)拆售旗下葵涌「雍澄軒酒店」的房間,長實聲稱該項目屬「劃時代」投資產品,其實這種投資北京早已出現,尤其是在08,09年北京樓市炒得瘋狂極盛一時,當時筆者都參與過一天看幾個酒店式公寓的項目。不過,自2010年5月,北京當局進一步遏止樓價急升,公布當年5月31日後通過出讓方式取得國有土地使用權的酒店類項目一律不得分層、分套(間)辦理預售許可和現房銷售,簡單說,就是作為酒店性質的土地開發項目,不能當做住宅銷售,此令一出令酒店式公寓的銷售急跌,發展商原本想套現的計劃即時急剎車。

 

料3月推盤迎小陽春

 

  雖然官方希望以限購及減低按揭成數來遏止北京的樓價,不過數據反映去年北京的樓價仍是有升沒降的趨勢;從銷售單價來看,20家在統計之列的房企在今年1月的銷售均價平方米為1.13萬元(人民幣.下同),同比增長5.78%。至於新盤也在春節後等著推盤,中介機構預計3月有36個項目計劃開盤,因此今年第一季的新增住房供應套數將創下近四年的同期新高,3月份春天來了亦同時迎來推盤「小陽春」。由於入市者仍然熱切,發展商又怎會放過可以套現的機會,近期又發現在兩年前禁止的「商改住」沒有如期死寂,同時經包裝後的酒店式公寓亦在蠢蠢欲動,對購房者是一個選擇,但亦可以是一個很大的投資風險,必須慎重。

 

酒店式公寓不等於產權式酒店

 

  大家不要混淆所有酒店式公寓的單位都已被當局禁止向個人銷售,2010年市建委的禁令是打著針對酒店式公寓旗號的產權式酒店,產權只有40年,包裝成酒店式公寓套房,實質就是酒店,納入酒店行業管理範疇,購買者一般都以投資為前提,將客房委託酒店管理公司統一經營和出租,獲利潤分紅及酒店管理公司贈送一定期限免費入住權。因此對於近期又在市面上推出的酒店式公寓,投資者必須了解清楚。

 

  在北京西站南廣場有一座中國企業家大廈,本身是酒店項目,已使用近10年,近日以酒店式公寓方式開盤將客房對外出售,該大廈的預售許可證在10年前辦理,早於2003年就已過期。據了解項目在2001年辦理建設用地規劃許可證用地項目名稱為「商業金融用地」,目前該項目售價為每平方米28000元左右,相比附近住宅平均每平方米3萬元為低,銷售人員指集團為了套現,所以才減價促銷。必須注意不是價低就吸引,因為據筆者了解過,這項目幾年前已因產權證問題出過毛病,而按照2010年的禁令,沒有預售許可證的項目一律不准出售,而市建委為了打擊這類酒店房間對外分割出售,再獲發預售證的機會十分低,即使銷售人員說半年後可辦理網簽,1年內可以辦理產權證等都可能是虛話連篇,投資者必須小心同類項目。

 

  至於「商改住」項目仍有市場,主要原因是商業立項地價低,將商業項目改成住宅來賣,資金周轉更快,始終「商改住」仍不在限購範圍之內,據業內人士估計目前北京「商改住」類項目的存量在市場上可以推出至少三年。確實,房企在當局打壓樓價指施未放鬆的情況下都想方法生存下去,現在樓價可謂屢打不下,正好找機會,啥招都用上求套現。

 

 

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