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02/12/2013

借來的美夢 偷來的穩定

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  如果說97前香港是「借來的美夢」的話,那麼今日的香港便是「偷來的穩定」了。用「偷」字,除了是因為政府在環球貨幣量化引起的資產泡沫大形勢下,以樓市辣招、調控按揭等手段偷天換日,將原本應該持續熾熱上升的樓市靜止下來。於地球上,在資源沒有增加的情形下,貨幣卻不斷大幅增加,結果只得一個,就是物價不斷上升,我必須誠實地說,樓價本來是上升才合理,樓價的最大價值根據,是房產資源和資金的比例而來,貨少錢多物價自然上升,貨多錢少物價自然下跌。非常抱歉,這與市民收入不一定是成正比例的。

 

  本來樓價升了,工資便應緊隨,只是出現滯後,但當貨幣在短時間一下子增加很多的時候,工資還未追得上,資產價格便再作出另一輪的上升,於是有資產的人分得社會的財富愈來愈多,無產者分得社會的財富便愈來愈少了!貨幣的供求才是我們要明白的道理。

 

  還有兩個道理,很多人仍弄錯了。一是近年的樓價高企不是因為炒家,真正的上升動力其實是資金過多,樓價「硬升」不單止炒家知道,所有手持物業的小業主也知道,那又怎會有人放盤出售呢?樓市辣招是針對炒家嗎?其實手持物業的業主也是享受物業升值的投資者,說樓價上升是炒家造成其實並不公平的。

 

  還有一個普遍人也搞錯的道理,就是很多人認為樓市的問題是樓價高,所以額外印花稅及買家印花稅等樓市辣招的目的自然是想樓價跌。我卻認為樓市產生的問題是社會財富不均,因此樓市辣招的最終目的其實也是要將財富更好分配,可能過程中會有樓價短期下跌的效果,但這只是達到更佳分配的中段過程而已,這觀點十分重要,因為現在的辣招效果還是未能產生將社會利益分配得更好的目的。

 

  筆者想到這裏心中也一寒,我認為,樓市辣招仍有後著,最起碼,樓市辣招會維持很長的時間啊!但是,心寒的只是地產代理和發展商,無產者和上車一族不需要擔心,因為在新的分配秩序下他們始終會得到比以前更好的機會,問題是,這並不等於得到分配的時候,樓價會比現在平。

 

  執筆時在倫敦回航香港的夜機上,我滿懷感慨!經常被霧氣迷糊的老舊大都倫敦,近年已成為兼容新舊、東西勢力矛盾的世界金融核心,在美國軟硬實力勢走下坡帶來亂局之際,及中國大國崛起帶來環球衝擊之時,倫敦平衡了大局,成為了環球在此刻不能缺少的缓衝區,很多人不明白倫敦樓價為何高漲,其實和香港一樣,也是大都會效應在環球量化貨幣下的結果,蛻變的不單是倫敦,還有英國人,那日益普遍的兼容世界態度,可能才是香港所欠缺的。

 

  離開倫敦重新投入一個更具挑戰的市場─香港,中國香港的領導人可能更加精明,但面對未確定的未來,作為香港人的筆者更加如履薄冰,也作為步入了五十的「較年長人士」,也非常為下一代年輕人擔心,尤其在置業上。

 

  香港同樣面對著與倫敦一樣的大都會效應,令樓價承受強大的上升壓力,但香港前任政府竟沒有準備足夠的硬件設施去應付,不單在購物商場(如奶粉等購物需求)、服務(如生仔等醫療需求),竟連香港內部的要求也欠足夠供應,不單在生的人的住屋上,連去世者的骨灰龕也竟沒去計算準備好。

 

  政府的毅力令人佩服,先不論政治上的評價,特首及陳茂波局長的確是不斷為增加土地而努力的,但是,2006年至2011年缺乏土地供應的缺失是不可彌補的,覆水難收,未來幾年加倍增加的土地供應,只會在缺乏建築工人下將建屋成本的上升壓力增大,到供應足夠後的若干年後才能將價格和「正常購買力」接軌,但幾年後香港已可能透過交通網與內地的高度銜接,已是超越倫敦的國際最大都會了,到時的所謂「正常購買力」已是更高階的另一回事了。

 

  不可彌補,等,亦不智。

 

  每一年也有不少年輕新一代加入社會行列,他們在工作幾年後便開始有置業的需要,置業是代表掌握將來,樓市扭曲,他們前路其實是迷茫的。

 

 

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