從2008年開始，我每逢年頭也會撰寫「我對樓市的十個忠告」，並定性為「我們不是想作預測市道的專家，而是想用大膽的角度去探索未來變局，以助消費者分析市場。」承蒙錯愛得到不少認同，今年我對樓市的十個忠告如下：

1、貨幣貶值風險仍然最大

　　在08年1月，金融海嘯還未發生，我已忠告：「次按問題更趨嚴重，並影響全球經濟」，並認為「歐美這兩大市場成為投資的高風險地帶；全球普遍地區經濟增長也可能放緩。」但縱使如此，我們同年仍認為「加上未來通脹及產業上升也不少，把錢放在銀行，到時貶值率會高過及早入市可能損手的，所以忠告大家：「不投資風險高過投資」。

　　到了現有我仍認為歐美很長一段時間不能回復經濟景氣局面，量化貨幣將是長遠的政策，港元在聯繫匯率改變前將不可避免長期持續貶值的現實，存款會承受蒸發風險，貨幣貶值的風險遠高於高官常提到的加息風險。

2、極端滯脹

　　在環球量化貨幣寬鬆政策下，物價及資產不斷上升，但工資及購買力卻追不上，於是成交便出現價升量跌，我們在2010年的忠告已預警滯脹的出現，未來會更極端地發展，「值會跌，價卻升」而樓市更加會「成交量愈來愈滯，價格卻愈來愈脹」。

3、福利政策難免深化

　　在08年的忠告中，我們已強調「基層矛盾激化」，「社會急速發展下引起的貧富懸殊，通常，政府為平衡社會的利益，會在此時定一些政策去平息在景氣市道中分享得較少一方的怨氣，市場亦因此而受影響。」未來政府難免要推出更多的福利政策以撫平民怨，營商秩序及常態會不斷變遷甚至惡化。

4、政府規管不絕

　　2010年我們預警政府極大機會出手干預樓市，令香港樓市「突然死亡」，同年11月政府推出額外印花稅，成交進入長期量跌常態。未來，我認為政府政策干預更欲罷不能，應會在每次樓市熾熱後出手再干擾，成為常態。

5、「錢罌效應」成為新時代基因

　　筆者在06年提出「錢罌效應」，在08年起已多次發出忠告，認為九七後吃的苦令香港人變得異常謹慎，「持續供樓」的人愈來愈多，結果供滿樓的物業及比率也創新高，低借貸有如錢罌般累積財富。到了近年，政府為了抑壓樓價，在先後推出SSD及BSD政策外，更收緊按揭，這變相令市民借貸率持續減低，令「錢罌效應」更深。筆者預計，滯脹最後階段是經濟大衰退，到時政府政策便會將借貸重新放寬，釋放出經濟體制中抑壓的槓桿力量，重新進入新的景氣。「錢罌效應」製造的資金池，不單止是市場重整的關鍵，也同是中途市場價格易升難跌的主因呢。

6、租金趨勢左右大局

　　在08年起，我們已多年預警「租金上升」，並強調「自從03年放鬆了租務管制後，樓價及租金回報率一起上升，未來這是入市一項好的指標及參考要素！」到了現在樓市已大升50至100%，租金還可再上嗎？我認為其推動力仍左右大市，成為樓市最基礎及深層次的起動力。

7、樓花定價決定走勢

　　政府雖增加土地供應，但卻未必掌握到有關樓花推出市場的時間表，如果普遍地皮的發展及建築進度因故拖延，增加供應量便不順利，樓價升勢也不易放緩，當然相反地，如果發展商普遍需要提早出貨的話，便有機會出現減價潮，樓市便有較長的小陽春市道了。

8、香港重新格式化

　　中央正重整各地區包括香港的秩序，並重新進行格式化，過去一年見到的就是地產霸權的影響力大減，及將四成家庭列入了房屋資助的長遠藍圖，在這格式化工程中還有甚麼？大家應該關注。

9、政治鬥爭不絕

　　在貧富更懸殊、既得利益者受衝擊、來自國際的政經狙擊下，香港成為了大戰場，政府可說是四面楚歌，只是，香港在長期內耗不斷效率低迷下，政治最後也會作出取捨，令社會氣氛激情四起。

10、邊境衝突既深且遠

　　兩年前我們已忠告「貨幣戰爭只是這場世界大戰的主戰場，傳統以炮火為主的戰爭會在副戰場中配合施壓，」到了現在邊境小衝突的機會已大增，而中日在釣魚島的矛盾已影響著彼此的雙邊貿易，不可忽視。