30/11/2012
中小行應自求我道
政府出了雙辣招後成交量大跌不起,日前有大型物業代理行終於宣佈裁員,顯然地產代理成了調控樓市的犧牲品,3萬5從業員及其家庭因而面對生計的威脅。
事實上,兩年前,在額外印花稅第一次推出時,筆者已斷言有關政策並非針對炒家,香港真正要面對的是美國牽頭之環球量化貨幣潮。因香港要穩定貨幣匯率,進而令到人民幣更穩定及處於主動地位的關係,港元與美元掛勾的聯系匯率在短期內便絕不能變。於是香港人要為此作出犧牲,而炒家是第一次SSD的犧牲品。
在懲罰性額外印花稅推出後兩年,人們竟仍認為住宅市場存在炒賣活動,可見概念的偏差多麼嚴重。如此,連長線投資者也變成「黑五類」,其實他們也是犧牲者。我認為:「美國才是真兇,聯系匯率才是真相!」,我會支持政府的決定,但有必要將事情說清楚,道理也說清楚,這樣市民才可針對問題的核心團結一起作戰,也對作出犧牲的人給予合理的尊重。
至於地產代理市場方面,其實行內出現不正常的情況已多時,本港地產每月成交往往只得幾千宗,以執業人士估計三萬多人去分享,很易想像到超過三份二是「食白果」的,一些代理集團在港的人數比全港成交宗數還要多,即使香港政府沒有推出雙辣招,如此人海戰術也不可能長期維持!
一些同業近年推崇人海舖海戰術,認為市場會如過去數十年一樣,平靜一段時間後便會再出現暢旺,個別公司更深信可以用銷售一手樓的收入去補貼二手市場的虧損,也認為內地購買力將會無窮無盡注入本港市場。事實上,一手樓花的佣金豐厚,就算大部分員工沒有成交,其老闆也可有盈利,於是,便全力去增兵搶人,但愈增兵搶人也愈多人食白果,行業僧多粥少局面日趨嚴重,也令市場扭曲發展。
人才招聘回來卻要參加一個「多人失望少部分人得益」的淘汰賽,這正常嗎?不講求前線收入的企業模式可長久嗎?偏偏近年樓市進入新常態,不單止出現價升量跌局面,而且香港亦走向宏觀調控,政府在市場極端下自然會出手干預,這些觀點在本專欄已提到多次。
過去兩年的人海舖海戰術令業界水平良莠不齊,搶人其實往往連該員工所知的樓盤也搶了去,這本是犯法行為,卻在業內日益猖獗大行其道,但是本來團隊力量是需要時間去培養及建立才可以有競爭力的,但是搶人搶舖往往因為摧殘了對手的陣腳及團隊,因而得到勝利,這個勝利不代表競爭力加強,卻造成「搶人就是無敵」的錯覺,這個惡性遊戲猶如吸毒不能自拔,因為挖角一停,之前做的優勢便很快會消失。
祥益近年亦曾被同業借樓花新盤推出之勢,以人海舖海圍攻,以挖角甚至個別同業以偷盤狙擊!我多次想求助於廉署、警方及地監局,不過風中勁草,我們以「多舖少人」策略去應戰,即是增強分行網絡,駐守每間分行的同事只安排2-5個人,這樣可以確保同事有足夠的收入去安心打拼。
我深信保住同事收入等同保住祥益江山,結果這役之後,我們每月出糧超過10萬的同事增加超過3倍,而跑數超過20萬的同事亦超過1.3倍,本文只是想說明,同業不需要追隨大型地產代理之路,應該為自己度身訂造一套策略才決定進退!
任何市場本應是自己會新陳代謝的,新生命其實是來源於競爭者之間的差異化,但地產代理行業卻因小型代理行長期以大行模式和思維邏輯為藍本,往往是圍繞大行模式的標準並在其夾縫中生存,令行業競爭其實是長期單一化,行內革新力量低迷,模式不可新陳代謝,大型代理才會更穩坐寶座了。
健康的市場是百花齊放的,不同的經營風格產生不同的產品讓消費者選擇,市場才會向前行。
大行旺市急攻之際,小公司不應追隨,應保留實力,團結好員工,等待市場平靜時主動出擊,享受更好的招聘人力及選擇分行機會,這樣對公司的長遠成本也必更健康水平。
同樣以上我的做法也未必合適其他公司,中小行應該自求我道啊!
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