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03/09/2012

從梁十招談房屋政策

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!


    樓市點評

    本欄隔周更新

  特首梁振英推出十招穩定樓市,個人認為誠意十足!也盡力!更可令長遠社會財富分配得比現在好,只是,要解決「前朝」特首遺漏下來的問題和現在需要上車人士的訴求,相信並不容易。樓價颷升,作為父母官的政府當然責無旁貸!

 

  但是市民不應該當政府是神,政府是無能力令物價下跌的,政府只可以解決因行政而引起的問題,例如供應太少、監管不力、制度不完善,或房屋資助等財富分配的機制,當局只可以解決行政框架範圍以內的事情,而一些影響樓價的宏觀因素,政府不能左右,例如環球的高通脹,或者各國的量化貨幣等等,這些問題只要持續存在,樓價只會繼續再升,房屋問題已經是一個嚴峻且複雜的危機,觀點要清晰才能符合現實去對症下藥。

 

  尤其是新加的土地供應,遠水不能救近火,用昂貴建築成本起出來的物業,只會愈來愈貴,對於現在就需要置業的人來說,等新供應推出並不實際,要解決房屋問題,上星期我在《地產霸權與房屋資助》談論過前因,今個星期我們在談論解決方法之前也要弄清楚,今天樓市生的病是甚麼?我們從兩個數字做基礎去了解及定方案。

 

  一個數字是香港的可售單位大概是140萬左右,但是有一半約70萬左右是600呎或以下的細單位,這數字證明了:一、香港根本有足夠的細單位,只是因為某種失衡而令放盤量低;第二、根據此邏輯,香港的樓市結構比例根本承擔不起換樓潮!因為根本沒有足夠的三、四房單位給小單位業主換樓。這樣又何以見得細單位放盤量偏低?

 

  我們看居屋的數字,可以見到另一個驚人的發現:香港有25萬個居屋是未補地價的,但是未補地價的轉讓,每年全港只是2000個左右,只佔0.8%,為何?因為曾蔭權政府在04年之後荒廢了房屋資助,令大部分草根在缺乏資助下不能上車,於是轉流率大跌!樓價低迷,在政府未宣佈讓5000個白表進入居屋第二市場之前,天水圍仍然有大量千多元一呎的免補地價居屋出售,試問會有多少業主願意用如此低的樓價去出售單位呢?賣出後又能否換到樓?於是放盤者日稀,小業主換不到樓自然置業不能進階,財富反而困在社會的中下游,現在香港樓市的病態正是置業階梯斷裂令貧富日益懸殊!

 

  事到如今,政府還可以不資助房屋嗎?當房屋資助重新啟動後,細單位樓價一定會因為需求增加而颷升,樓價上升令小業主換樓能力開始收復,換樓潮隨後就會出現。筆者愚見,細單位會在數月內樓價急升兩成,下一步出現的就是本來被冰封無力換樓的70萬細單位業主有了機會得到解放,於是放盤量大增,一年內香港人會發覺細單位短缺不藥而愈,細單位放盤將愈來愈多,但是一年內香港人會抱怨,為何政府這兩年還要浪費土地起細單位甚至限呎房?

 

  限呎的樓當然亦是高成本的新產品,只可以解未來需要者的困,不可以解現在急需上樓之苦。香港已經有70萬細單位,如果放盤能夠活化正常,起更多更貴的細單位有意義嗎?在土地資源有限的今天,政府應該一早將新的土地興建三、四房的單位,這樣房屋問題便可以解決。

 

  以上的是我的看法,無論對錯也只是一個參考理據,但縱使我說的是真相,但政治上有足夠空間給特首去做嗎?

 

 

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