長者屋和逆按揭都不受歡迎！

　　房協位於北角丹拿山、只租不賣的富貴長者屋「雋悅」，自去年底推出後，反應冷淡，公開「招租」時只獲得8%「認租」（3座大廈共提供588個單位）。其後，房協下調租住權費一成，以及推出兩年期的短租約，但仍未見起色，出租率只增加至13%。

　　因此，房協最近在出招，首先是調低短租住戶的租金，由每呎月租42元減至35元，以開放式、344至351方呎的單位為例，月租由14,200 至16,600元，減至約11,800至13,800元。

　　此外，房協再豁免長租和短租住戶的管理費和服務費。以短租住戶計算，連同下調租金，每月入住開支可節省約25%至30%不等，且看能否吸引更多「富貴長者」入住。至於長租住戶的租住權費則維持在156萬至931萬元不變。

　　姊妹們，房協早年推出的「普通長者屋」其實很受歡迎的，如果現在妳想入住，除了要審查入息之外，還要輪隊呢，要等有長者百年歸老，妳才有機會呀！誰不知，房協這次在北角推出的「富貴長者屋」，反應就奇差（富貴長者屋由於沒有補貼，所以不用資產審查，但因此也要按市值定價）。

　　這令我想起按揭證券公司牽頭，俗稱「逆按揭」的安老按揭計劃，這計劃也推出了好幾年，但始終不太受歡迎。到底兩者有沒有共通的地方呢？這對退休策劃有甚麼啟示呢？

　　從退休策劃的角度，退休時最重要解決的一個問題就是住的問題，作為財務策劃師，很多時我們都會假設客人退休時已經擁有一個已經供滿的物業。但如果退休前一直租樓住，退休後又如何解決居住的問題呢？

　　本來，房協推出的長者屋項目，正好解決這群「無殻蝸牛」的退休居住問題，但為何富貴一點的長者屋，反應會會不及一般的長者屋呢？

　　另一邊廂，如果妳在退休時已經擁有一個已供滿的物業，其實，妳除了解決了居住的問題外，只要妳將物業再抵押給銀行，便可以多一筆年金收入，可謂一舉兩得，聽起來也很吸引，但同樣不太受歡迎。

　　我的分析是，無論逆按揭或者富貴長者屋，最大的敗筆都是定位問題，因為這兩種「退休工具」都是針對中產的，但中產卻最不喜歡這種安排，核心問題就是綁死自己的物業，又或者綁死自己的資金！

　　前者是把自己的物業按了給銀行，後者是一筆過拿幾百萬去買一個租住權，兩者對中產人士來說，都覺得不靈活，但最重要的問題是，兩者都令到中產不能留資產予自己的家人。

　　至於再深入的分析，留待下次再續。

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au