樓市陰謀論

　　近期長實以平價推出位於油塘站九龍東新盤「親海駅」，加上近年樓市逐步下跌，此舉隨時令樓市進一步下調。加上港人移民潮，這些現象令人擔心。此時此刻，引起我想講一些曾聽說過有關樓市的有趣陰謀論。

　　過去多年，話說每當發展商賣樓之時，新盤同區二手物業總會有些創新高的成交，市場習以為常，認為這是新盤帶動所致，因為新盤開價多是高於同區二手樓，加上新盤宣傳，吸引買家注意當區，令二手業主亦開價進取，因而速成多個創新高成交也不足為奇。

　　身邊朋友卻認為這些創新高的成交並不簡單，有機會是發展商故意製造出來的。發展商財雄勢大，透過「第三者」賣予「第四者」，「自己人」包辦買賣雙方去製造些高價成交，任何額外交易成本由它們包底。效果當然是支持新盤當區的樓價，讓新盤的定價能更為進取。

　　情況類似股票操作，股價是最新一個成交價，市價是以最新成交價乘以所有發行股數。莊家股的莊家要管理市值，只要找些「第三者」來處理好最新的成交價，只要做到一手交易的股價可觀，整個市值都變得可觀 (但要小心，此行為乃違法的)。價值投資經常提到的一個概念，就是這些市場交易價是價格，它與價值是可以偏離的。

　　樓的實質價值如何決定呢？發展商定價會考慮其價值嗎？即樓市供求、租金承擔能力、香港經濟、市民負擔能力、建屋成本、地價等，這些都是決定物業的價值，相信發展商定必考慮。然而，價值與價格可以偏離，要管理價格，的確能從成交價著手。倘若能花數千萬打高幾個成交價，整個百億項目的價格將能賣得更好吧。別少看製造成交的手法，效果可以很利害。

　　一般來說，新樓比同區二手價要高，看市況而定，一般開價高出兩至三成也可。若同區二手成交價是被製造出來的話，平時$10000/呎，推新盤前連環出現好幾個$12000-$13000/呎的成交，新盤可按這$13000/呎之上再打高三成溢價，即開價近$17000/呎。隨後推出些回贈、送些優惠、減些價，令買家瘋搶，均價亦能保持$15000/呎以上。這口價，與本來的$10000/呎相比，足足高出50%。

　　長實這次大減價令人感覺它並不看好後市，比市價水平還要便宜地去貨，令樓價回歸到7年前，看來這次朋友所提過的陰謀論不再成立。長實出名要錢不要貨，採取貴有貴賣，平有平賣，貨如輪轉。新盤定價時定必透過整個團隊去研究分析，今次出來的定價，絕對有指向性。