23/06/2014
凶宅經濟學
香港樓價幾乎貴絕全球,已是不爭的事實。雙辣招(或三辣招)出台以後,此局面並未改變,中原地產指數自辣招後的2013年3月第三周創下123.66點的新高後,近來雖稍有回落,但比辣招推出前,仍高出七、八個百分點。有云:「窮則變,變則通」,港人面對樓價壓力,可如何靈活應變?
當整體樓價上升,凶宅價值亦會隨大市上升。
這個不容易,因為高樓價是全方位殺到的,除非香港土地供應大幅增加,或經濟崩潰,局面不易改變。但市民若不介意住所面對無敵墳景、鄰近殯儀館或堆填區等,樓價或租金也許可稍為便宜一點。本來租買一個有不吉利樓層(如24樓)或不吉利座數(如第4座)又或是風水欠佳之地,也是出路之一,我有一群學生在三、四年前曾搜集過這方面的大量數據,發現這的確對樓價有負面影響,但影響甚為輕微,況且發展商也一早有應對之道,樓層座數都有好的名稱。若真要有點效果,選取「凶宅」居住也許可行。
兇案單位 市值可低三分一
想不到此種奇思異想也一早被深具創意的市場中人想到。去年一月讀《華爾街日報》有篇報道,才知道香港有位「凶宅王」,後來有線電視再有報道,才認得這位「凶宅王」竟是位失散數十年的朋友伍冠流。翻閱同學錄中對冠流兄的描述,原來自小被同窗視為「神化」,此詞可解讀作思想靈活、不拘一格,三歲定八十,果然如此。
冠流兄的商業模式並不複雜,他自93年開始,已陸續用低價買入超過20所「凶宅」,後者的定義是宅中曾有人不自然的死亡。其中又以兇案現場其鬼最猛,樓價折讓亦較多。若樓上或同層有人跳樓等等,也會使人心裏發毛,樓價可被壓低。有時樓價會比市價低出三分一,冠流兄卻可用近乎市價的租金把樓租出,收入不錯。但因租金未必能便宜很多,膽氣粗壯,敢於租住凶宅的人士,也未必能省回很多。
據冠流兄電郵告訴我,他早已養成在報章中搜索命案的習慣,與凶宅現主人討價還價時,每次都是一場心理戰。香港的命案不算多,在住宅中發生的更少,但每年找出幾十宗有用的,我相信並不難。問題是壓價過程也許不是我等業餘之輩所能有效做到。
但不少銀行對凶宅的按揭設限,卻可使賣家更處於弱勢。對於心思縝密,肯投入時間搜尋凶宅並有耐心等待獵物出現揀肥而噬的人,這門生意相信可行,冠流兄的成功便證明此點。
但買凶宅時有折讓,並不一定保證能賺錢。冠流兄卻可做到租金與市價不遑多讓的地步,所以能夠賺金多桶。
香港人口有七百多萬,有些不信鬼神,有些外國人租客認定港鬼不懂說外語,所以不會與他們溝通,更重要的是,租客與一住宅的關係遠不如業主與自己物業之深,所以在租樓時很可能沒有花工夫去查考所租住宅是否凶宅,用市價租住後若無在家中撞鬼,自也會住得心安理想。
市道暢旺 折讓較低
不過,在冠流兄的訪問中可看出,在樓市暢旺時,想以高折讓買得凶宅,難度也會增加,有時折讓變得只等於市價的五、六個百分點。這不足為奇,凶宅是普通住宅的非完美代用品,初級經濟學告訴我們,當咖啡價格上升後,茶這一代用品的價格也會上升。同理,既然普通住宅變得太貴,市場自會把更多的買家趕去考慮購買凶宅,以致其價格也隨著上升。
另有一點可注意。假設凶宅這一標籤造成的心理損失是100萬,在樓價500萬時,凶宅只能賣400萬,那麼折讓是20%。
但若樓價已升至1,000萬,凶宅扣除折讓後能賣900萬,折讓的百分比便只是10%,投資價值便會減少。
轉載自晴報
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