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03/09/2012

樓價與房屋供應

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  • 雷鼎鳴

    雷鼎鳴

    香港科技大學經濟學系前系主任及榮休教授

    雷鳴天下

    本欄逢周五更新

  兩年前我寫過一篇長文,解釋為甚麼土地供應不足是香港樓價長期高企的根本原因。這個簡單的答案,今天已成輿論的主流,但當時並不認同的人不在少數。他們所持的理由中,較值得討論的主要是四項:炒家才是元兇、內地客推高樓價、多供應土地對保育有負面影響,及所謂的「地產霸權」。

 


  上周五我已說過,炒家買樓時會推高樓價,我們不要忘記他們一定也會賣樓,到時樓宇供應反而增加,對樓價有遏抑作用,他們不可能是樓價幾十年來都高企的原因。至於內地的投資者,固然會推高樓宇的需求,但上世紀他們未有來港前,樓價亦早已比世界其他大城市等閒高出幾倍,所以我們頂多能說他們使樓價升溫吧了。至於保育問題,我們需要在穩定樓價與保育之間找一平衡點,將來再作詳細討論。指控「地產霸權」的人很多都不滿某些地產商的經營手法,他們若要批評這些,大可順便代我痛罵,但若說樓價高是出於「地產霸權」的壟斷,卻需面對以下一些並不支持此論點的一些事實。


地產霸權無「霸氣」


  第一,香港樓市交投量中二手樓的數量等閒六、七倍於一手樓,最大地產商的市場佔有率很難超過交投的4%,這讓他們如何壟斷?第二,地產發展佔GDP百分比,十多年前仍在雙位數字,今天早已萎縮至5%的水位,這如何能顯示出他們有甚麼「霸氣」?為求自保,地產商多有將業務多元化,但只要注意到地產公司的股價與97年間相比,很多都大有不如,便可知他們是否成功。


  對樓價高企提出不同的解釋是言論自由,但若失去正確的焦點反會貽誤戰機。土地供應顯然是關鍵問題。香港的總面積為1,108平方公里,私人住宅佔地只得25平方公里,公屋居屋16平方公里,鄉郊居所35平方公里。私人住宅用地這麼少,樓價不高才奇怪。


新加坡不斷建新住宅


  與新加地比較,這問題更突出。在1968年,根據一些經濟學家的研究,新加坡與香港的住所幾乎同樣擠迫。但新加坡每年以等於GDP 8%到10%左右的資源不斷建築新住宅;到九十年代初,其人均住宅面積已達300平方英尺,而當時香港的私人住宅,只能平均為每人提供120呎的面積。這個差距近年有無擴大?香港的建築業近年一樣在萎縮,現在只佔GDP不到4%,不及新加坡的一半,後果不問可知。


  新加坡八成以上的人口住的是近似香港居屋的組屋,那裏的樓價低會否是因為政府補貼?不對。組屋可容許以市場價格買賣,其價格是市場價格。我們可以作一簡單的思想實驗便可知供應的重要。假設港人居所的樓面平均面積突然增加100%,從而達致較接近新加坡的水平,樓價會怎樣?從前八萬五政策中,私人樓宇的總面積亦只是每年約增加不到2%,當時樓市已跌得四腳朝天,100%的後果可想而知!將來再談如何增加土地供應。


轉載自晴報http://skypost.hk

 

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