樓市乍暖還寒，見招拆招

　　北京樓市因為一年的限購而沒有甚麼大起色，對於真正想置業的人或許是好事，因為大家都在盼望樓價回調後，又可伺機入市。２月剛結束，北京房地產市場突然此起彼落地出現似乎「回暖」的跡象，不少朋友又再收到銷售打來催購電話，說成交量又上來，房價又要漲了，甚至說兩會（人大及政協會議）開了，可能有新政策出來鬆綁樓市等等，令不少人問：北京的樓市是否真的回暖？

３種入市論　

　　細心研究一下升勢原因，加上北京市住建委剛公布的最新數據就證明了只是一場「虛火」。業內人士說經過農曆新年壓制了一批剛性購買力，過去兩周趁著天氣有點回暖，看房的人增加了，再看北京２月成交的５２４２套新建住宅中，當中逾５２％是限價保障房，新建商品住宅２５１５套，新建住宅成交量在今年的１月是２６２３套，預算整個２月新建商品住宅的成交量在２６００套左右，因此只能說成交回歸到農曆新年前的水平，未到樓市春暖花開。當然開發商會趁著不同的機會向市場「放話」，希望心存忐忑不安的購買者在市場消息滿天飛情況下，怕踩空趕緊入市，至少可以幫助壓力重重的開發商有點資金回籠。

　　現在市場上出現３種入市論，包括「現在買」、「年中買」及「四季度買」。支持「現在買」主要認為現在購房者在買房時可以提不少附加條件及更多挑房機會，現在可以選擇出手。「年中買」是指今年年中將是北京樓市庫存量最高，開發商壓力最大的時候，目前北京商品住宅的庫存量已接近１３萬套，今年上半年將再有５萬套商品住宅入市，因此開發商將會使出各種促銷存貨的招數。至於「四季度買」是指開發商每逢年底面臨一年業績壓力，因此加大促銷力度，加上每年的四季度樓市交易較為淡靜，真正買房的人可以更大議價能力。

全國樓市已經入冬？

　　對於一線城市出現的「假回暖」，不少開發商尤其是不小型開發商開始為庫存頭痛，大歎政策若不變，難過下半年。面對樓市似乎已經入冬，開發商只好積極維持現金流而放慢投資步伐，面對手上的存貨，減價促銷求以價換量已經成為必然的做法。例如近日一則廣告甚為吸引眼球，富力又一城「直降６９萬」，致電查詢一下後證實，該樓盤原來開盤均價每平米２１０００元（人民幣．下同），目前減價再打折後均價１５４００元，以一個１２６平米的三居單位計算，由原價２６４萬減至１９４萬，而且加送１０年物業費及精裝修。目前北京新開的樓盤折扣普遍已經是９折，而且加上送裝修、送家電、送物業費及首付分期付款等等，只希望購房者可以說句「我願意」就可以。

　　全國人大及政協會議將會召開，內地房地產問題必定成為熱點之一，有開發商甚至希望有兩會的代表向中央反映他們的壓力；早前海爾地產董事長盧鏗撰寫了一份「萬言書」，直指目前房地產調控政策用藥過猛，應允許地方政府進行微調，又表示希望通過遼寧省政協提交全國政協參考。另外萬科集團總裁郁亮亦建議北京的調控政策應該微調，對外地人口購房納稅社保年限降至一至兩年等。

　　筆者建議各大開發商可以用更直接的方式向總理溫家寶提建議，早前有報道說溫家寶將於兩會前開微博與網友交流，雖然不知回答的人真是總理本人或是一個團隊處理，這樣的交流算是趕上潮流。至於今年房地產的走勢定調如何，是否可能出現鬆綁「曙光」，待兩會舉行時相信政策方向會更清晰。