對於今時今日想結婚的年輕人，是否置業，或者準確來說，是能否置業，是一個令人費煞思量的問題。姊妹們，如果妳問我，我會傾向建議買樓的，尤其是現時利息低企，妳們大部分供款都是用來還本，除非樓價大跌，變成負資產，否則，供樓就等於曲線儲錢，何樂而不為呢！？

 

　　早前我跟一對租樓多年，終於累積到一筆首期，準備計劃買樓的八十後夫婦談到租樓和買樓的問題。

 

　　「Lydia，我們這幾年租樓住，雖然感到很自在，但始終沒有一種『家』的感覺，因為物業始終不是自己的，就好像替人供樓一樣。而且，租約滿了之後又擔心業主加租，現在終於可以抹去這些憂慮了！」阿龍和阿思都是會計專業，結婚初期都是租住一些舊樓，租金不算貴，再加上省吃儉用，現在終於可以「上車」了，跟他們談話，也沾染到他們那份興奮。

 

　　「對呀，所謂成家立室，過去你們只完成了一半，現在終於可以了卻心願，我也替你們高興！」

 

　　「是的，現在我們終於可以『上車』，只要樓價繼續升，我們便可以細樓換大樓，甚至一買開二，那麼既賺到住，又可以賺到錢，真是最理想的投資了！」原來阿龍是抱著投資心態置業的。

 

　　「阿龍，我認為，你們最好還是以自住的心態去買第一層樓，不要太快想到物業升值，甚至馬上就細樓換大樓等等鴻圖大計。我想告訴你，以投資心態買樓，風險其實很高，因為現在買樓一般只付一至三成首期，只要樓價稍稍下跌，便等於蝕了大部分首期。」

 

　　「嗯？！」經我這樣一說，他們倆有點語塞。

 

　　「不是嗎？我舉個極端一點的例子讓你們明白吧！如果首期只付一成，即付30萬元便可以買入300萬元的物業，萬一樓價下跌5%，即15萬元，便等於蝕掉30萬元首期的五成，你說風險高不高？！而且，不要忘記，買樓是不會有人替你止蝕的，你買股票如果造孖展，經紀行就會緊盯你的股票，只要跌過某一個百分比，便會提你補孖展，又或者先行替你止蝕，因此，借錢買樓的風險其實比借錢買股票高！」

 

　　「如果可以的話，其實我是不想借錢買樓的！」身為女孩子的阿思始終較穩陣！

 

　　「阿思，如果從理財角度，借錢買樓其實是合理的做法，因為按揭貸款是最便宜的一種私人貸款，部分原因當然是因為按揭是有抵押的貸款，所以息率可以低一點，因此，就算你有錢，也不妨借錢買樓，只要你能夠利用多餘的錢賺取高於按揭貸款的息率便合算。」

 

　　「這個我明白！不過，無論如何，就算借錢，我也會盡量少借一點，總之，能盡快還清貸款就最好。」

 

　　「阿思，我也同意，因為借錢買樓，本身就是一筆負債，況且，買樓是你們這班年青人一生最大一筆，又是最長一筆『投資』，所以，還是保守一點好。以往樓價只升不跌，資金調動較靈活，當你有任何資金需要時，可以馬上賣樓套現，即時實現了帳面的利潤；但萬一樓價下跌，而你又急於套現時，就要被迫將虧蝕變現，甚至可能要補貼差價！最重要的一點是，物業的套現能力往往比股票低，尤其是市況淡靜時，到時想賣樓也未必可以賣得出。所以，現在買樓前，要小心作好預算呢！」

 

　　「咦，Lydia，那麼有沒有甚麼客觀標準，衡量借錢買樓應該借多少才安全呢？」

 

　　「以我所知，銀行批出按揭，其中一個考慮因素就是貸款人每月還款額佔他的收入比重。一般來說，銀行的要求是不會高逾五成。但在今時今日的環境，最好是不超過四成！」。

 

　　「我想提的是，供樓支出應以全面供款的金額計算，例如現在你的供款額是8,000元，但3年後若會增至10,000元的話，便應以10,000元作準，尤其是現在低息，你們也要預算，萬一日後加息兩至三厘，你們還可以負擔嗎？另外，業主的支出也不單是每月的按揭供款，還有管理費、差餉地租，以及家居保險等等！總之，不是你們想像中輕鬆呢！」我這樣一說，他們兩人馬上相視了一下，因為他們根本未想過，原來做業主還有這麼多支出！

 

　　作者電郵：tong_lydia223@yahoo.com.au

 

 

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