深入探討施政報告，增土地供應令樓價大跌？

　　執筆當日，「施政報告」已經公布了9日，是時候更詳細探討內容中的一些重點：施政報告其中一個重點是特首所說的「能媲美維港都會區的『北部都會區』」亮麗出場！這個無疑是一個好的計劃，報告亦看到特首的努力，但我強調公務員仍需要加油的！「北部都會區」是和前海共同攜手合作去達到大灣區的更興盛年代，但暫時所見，香港的建屋效率的而且確是仍然遠遠落後於前海！很多開發項目雖然開始了研究，但是香港人對這些研究計劃其實已經聽了很多次，往往十年過去了都沒有成果甚至胎死腹中，所以未來必須要看到清晰有力的進展，市民的信心才會回來！

　

　　暫時我們仍然在結構上看不到分配財富的改變，很多尚未買樓的人也期望在中央關心下樓價會出現大跌，但事實上並不是這麼簡單，就算能夠依賴中央解決了不同既得利益者之間的矛盾，我們還要掌握「Timing」，即是時機，簡單地說，我們要提高供應是要快過樓價上升，樓價才會有調整的。

　

（資料圖片）

　

　　「施政報告」大量增加土地供應的規劃會令到樓價大跌？

　

　　這個是很錯的想法，應立刻更正，否則會令想置業的人錯失入市時機！

　

　　大量增加供應的本質是大興土木！

　

　　大興土木的本質就是「增加材料和人力資源的需求」！所以除非同時增加建築材料的產能和人力資源，否則建築成本增加是必然發生的。

　

　　又除非能刻意大量增加即時至短期的供應量，否則無懸念地可確定：有關物價和工資的增加必然早於大量供應增加之前！

　

　　如果大家同意我以上看法，大家就要明白：「要繼續保持大量生產，必須要確保生產鏈是可以令人得到合理的盈利！」因為蝕本生意是無人會去做的！！

　

　　既然「麵包」和「麵粉」的價格都將會日益上升，為何不趁現在去買樓？

　

　　又有人會說：「97後亞洲金融風暴不是有很多發展商蝕本的例子嗎？所以將來都會出現這個情況！」這其實是一個笑話，而且可笑指數很高！

　

　　亞洲金融風暴期間有發展商蝕本，事情本質只是「投資項目失敗」，即是「發展商因覺得會賺錢而建屋起樓，但以蝕本告終」！並不是有發展商覺得蝕本所以起樓！千萬不要自作多情，市場是現實和殘酷的，只要建屋盈利入不敷支，不單只生產鏈會立即停止，連銀行都會停止融資！

　

　　發展商只能在賺錢之下才會大量增加供應，並不存在無利可圖下增加房地產商品！

　

　　政府行政上的大量增加供應的確是很正確的策略！其重大貢獻是：（1）打破壟斷，令發展商謀取暴利的機會大減！（2）政府重掌土地供應的主動，令房屋政策可以準確落實到分配財富的功能，這是最重要的一點！（3）政府可重回市場成為「最大持份者」，才能代表市民去就供求、價格、公私營房屋的相互影響、甚至建材／新技術與社會的更配合，將所有元素往對市民有利的方向走！

　

　　將期望脫離以上的範疇只會空歡喜兼耽誤時機！

　

　　在當下的投資處境，如果「北部都會區」是可以媲美「維港都會區」或者各有千秋的話，現在新界西北區的樓價就變得「抵買」了，我們見到位於「北部都會區」的嘉湖山莊的兩房單位售價只是5百多萬，三房單位售價只是6百多萬，其實是遠遠便宜過一般的市區單位，在將來無論基建設施的增值或是人才的匯聚來說，「北部都會區」以至屯門一帶都是有龐大基建增值的紅利啊！

 

 

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