「收水」新常態下的香港樓市

　　我經常都說「影響樓市最重要的因素是貨幣」，貨幣包括匯價及最重要的現金流。近十多年來，因為環球各國量化貨幣令大量資金流到香港，但是香港的投資市場，包括樓市是受到樓市辣招所抑制的，而我們的股票市場亦是較冷靜及低泡沫，多年也沒有怎樣升到，恒指PE(市盈率)更加低過20，所以大量流入的資金就成為銀行存款，於是銀行資金水浸形成了香港的超低息年代。而樓市亦發揮了多年的功能，在量化貨幣之下樓價升幅是可以追得上銀紙貶值及量化貨幣的數量。有人說既然過去十多年是環球量化的「放水年代」，根據西方各國央行最近表態未來就可能是一個「收水年代」，我聽了這個說法後不禁苦笑，究竟是「收水年代」還是「吹水年代」？過去十年的確是環球集體量化貨幣的，但長遠「收水」的國家必須要配合經濟的回復，有顯著的經濟增長才能收水及加息，大家返回現實，其實很多西方國家所謂經濟增長及反彈，只是在年前中美貿易戰及疫情創傷相比之下的所謂上升。在現實中，其實不同國家有不同表現，我們看到已分為幾種：

　

(iStock)

　

　　第一種是受控調節的，受控調節的國家通常都是GDP較優良的國家，例如中國已經可以不太需要依賴過去的量化貨幣模式，用降準等其他較婉轉的手段去控制市場上的資金，而且一早已經是有進有退，而且中國懂得用實際的產業、工業和基建去將量化貨幣的錢成為真而深厚的實力，我們看到新西蘭亦不錯，其沒有捲入「五眼聯盟」積極封殺中國的風波，一樣與中國做生意，甚至接收澳洲的一些優勢，加上新西蘭是被疫情影響較少的國家，這些因素令到其GDP增加至最近+2.4%，這些國家是有條件結束量化這種興奮劑及回復息口上升，合乎傳統西方泡沫經濟「放完就收」去固本培元。

　

　　第二種，是如歐洲的比較務實的：務實地期望加息，開誠布公，有關國家國內的群眾相對亦會比較有安全感，要真正加息相信必須要落實經濟真正回復，那可以看到中歐關係不可能長期太冰封，要回復經濟其實很需要和中國造好貿易協議，時間對中國有利。

　

　　第三種主要是「吹水」的，我說「吹水」不為過，美國和英國類似的「吹水」就是根本沒有經濟復甦的條件，亦更加沒有向好趨勢，甚至乎仍然被新一波疫情所困擾，他們希望圍堵中國但是不成功，他們最應該做的本來就是改革內部經濟甚至政治，但他們亦沒有勇氣。在最近一波Delta變種病毒擴散，充分暴露了西方世界自我的弱點，防疫禁令和戴口罩仍然受個別群眾抗拒，這種西方的自私弱點，令集體的防疫行動是遠遜於東方的。題外話我認為香港人亦應該要想一想，我們要追隨西方的自私弱點走向衰退嗎？

　

　　第四種國家如俄羅斯和個別新興國，他們不會像美國、英國及日本在貨幣上的高流通量，即是說沒有太多量化貨幣的條件，對他們來說，量化貨幣的副作用來得會比較快，所謂無論他們想不想，都會結束這個階段而避免貨幣副作用令到幣值失控，所以他們的加息是真的。

　

　　我可以說全面量化貨幣的時代結束，但是未來量化貨幣的情況是「八仙過海各顯神通」的，有放有收的情形之下會有一些新常態出現，但如果在投資上來說最重要就是香港的資金有否因為這新常態而增加。

　

　　最後我想說無論經濟景氣與否，其實永遠都有實在的向好和不向好因素，樓價升跌不是由有否向好和不向好因素所決定，樓價升跌是這兩種因素博弈的結果，所以不要說看到負面因素就等於樓價跌，亦不要只看到向好因素就等於樓價升，報導樓市就是報導這兩種因素相沖之後，我們看到的磨合結果而已。

 

 

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