銀行點解借得四成仲要追差額

　　在疫情緩和之後，正當百廢俱興，大家準備迎接復甦，但有不少業主被銀行追差額追到氣咳，冇樓的人反而可以申請那些乜乜物物的援助基金，有很多業主應銀行要求還了差額，但是他們在幾個月之後發現已經冇錢供樓，現在銀行有權隨時沒收及出售他們的物業，令到那些業主很徬徨，他們覺得自己被銀行出賣，追完差額又追分期，完全不理會客戶死活，銀行的解釋是應金管局要求，如果唔追就會犯規，隨時便金管局起訴，甚至有可能釘牌，請客戶體諒他們的苦衷。

（istock）

　　在過去一個星期，有不少業主問我銀行點解要追差額，他們只是借得樓價四成，而且從未脫期供款，銀行咁樣做好似殺雞取卵，我覺得問題非常好，但我不能即時給他們答案，於是重讀我的投資者手記，我發覺當時銀行推出逆周期措施的時候，已經預先向按揭客戶追差額，現在大多數的按揭客戶，除了那些買了按揭保險，樓價不超過1200萬的業主可以借八、九成之外，其他只是借了四成，小部分偷雞借了五成，理論上安全到不得了，即使樓價跌了兩成，借了四成的業主亦只不過上升至五成，但銀行現在追那些業主還差額，銀行知道現在搞到天怒人怨，但金命難為，明知搞亂香港金融體系根基都要做，大家應該體諒銀行苦處。

　　由於樓價下跌，銀行向按揭客戶追收差額，有一些業主被迫出售他們的物業，而銀行追差額最基本要求是要兩份估價報告，而負責做估價報告的測量行知道，如果將估價降低，銀行就會迫業主賣樓，自己就會多很多生意，於是除了日常預測樓市會大跌之外，亦降低樓宇估價，如果樓價不跌，最多話自己預測不準確，但他們唔知道，這份估價報告，就是擾亂香港經濟體系的根源，有人話，以往都係咁，冇錯，但以往是七成按揭，現在是四成，不能同日而語。

　　如果銀行唔向借了四、五成的按揭客戶追收差額，測量師的估價反而會貼近市價，不會大幅調低，因為調低都冇用，而事實上樓價下跌的一個主要因素就是銀行向客戶追差額，如果唔追，客戶就唔會賣樓，樓價就算下跌，就唔會跌咁多。
　

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