銀行加快白名單項目放貸，惟銷售未見明顯復甦，內房股不值博？

2024-04-05

　　內地房地產協調融資機制出台至今滿3個月，早前有傳中國監管機構敦促銀行在6月底前完成所有「白名單」住宅項目貸款的批准和發放，近期確見銀行放貸力度有所增加，過去一個多月共有1260億元人民幣貸款獲批。不過，內房股股價未見受太大刺激，可能與3月銷售仍無明顯復甦有關，數據顯示3月百強房企銷售金額按月升93%，惟按年仍跌46%，僅個別國企內房表現較佳，如中海外(00688)3月銷售額按年只跌4%，且業績對辦，與華潤置地(01109)去年盈利均按年升逾一成兼增派息，中海外股價績後由低位累升約一成，此類國企內房可否再吼呢？抑或整個板塊仍不宜沾手？

（中海外網頁截圖）

銀行增「白名單」放貸　過去40日1260億人幣貸款獲批

　　3月廣州、武漢、蘭州、東莞等多個城市陸續公布了第二批房地產融資「白名單」項目，另有傳中國監管機構敦促銀行在6月底前完成所有「白名單」住宅項目貸款的批准和發放。《央視新聞》引述住建部報道，目前中國31個省份和新疆生產建設兵團均已建立省級房地產融資協調機制，中國所有地級及以上城市已建立房地產融資協調機制，截至3月31日，共1979個「白名單」項目共獲銀行授信4690.3億元人民幣，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元人民幣。

　　對上一次住建部公布有關數據是在今年2月20日，由機制出台至當日，有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元人民幣。按推算，即由2月21日起截至3月31日，各類房企從「白名單」項目中取得的貸款共1259.8億元人民幣，銀行放貸力度有所增加。

克而瑞：百強房企3月銷售操盤額按年跌46%　按月升93%

　　另外，內房近日陸續公布3月份銷售數據。房地產研究機構克而瑞最新統計數據顯示，今年3月百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元人民幣，按年跌45.8%，仍保持在歷史較低水平，惟按月升92.8%。首季百強房企實現銷售操盤金額7792.4億元人民幣，按年跌47.5%。克而瑞指，儘管政策面持續優化、釋放利好，但市場信心支撐不足、需求及購買力低迷，行業預期尚未得到明顯修復。今年首季重點30個城市新房成交規模累計按年下降52%，降幅進一步擴大。預計4月新房成交規模或將延續弱復甦走勢。

　　至於個別房企銷售表現，碧桂園(02007)3月共實現歸屬股東權益的合同銷售金額約43億元人民幣，按年跌82.8%，歸屬股東權益的合同銷售建築面積約45萬平方米，按年跌85%。合景泰富(01813)3月預售額10.7億元人民幣，按年跌72.2%，預售建築面積約為7.65萬平方米，按年跌62.9%。雅居樂(03383)3月預售金額合計14.3億元人民幣，按年跌66.4%；首3個月預售金額合計53.6億元人民幣，按年跌68.1%。萬科(02202)3月銷售金額245.1億元人民幣，按年跌42.5%；首季累計銷售金額579.8億元人民幣，按年跌42.8%。中海外3月合約物業銷售金額約412.11億元人民幣，按年下降4.1%，銷售面積約為103.52萬平方米，按年下降49.7%。首3個月累計合約物業銷售金額約602.06億元人民幣，累計銷售面積約202.22萬平方米，分別按年下降28%及52.6%。

中海外潤地去年盈利均按年升逾一成　龍湖去年少賺47%

　　值得留意，內房股近日陸續放榜，業績表現迥異，其中中海外去年盈利為256.1億元人民幣，按年升10.1%；派末期息每股45港仙，按年增12.5%，連同中期息35港仙，全年共派80港仙，按年持平。期內收入為2025.2億元人民幣，按年升12.3%。經營溢利為405.3億元人民幣，毛利率20.3%。華潤置地去年盈利亦按年升近12%至313.65億元人民幣，末期息增近2%至1.243元人民幣。

　　龍湖(00960)去年盈利則按年跌47%至128.5億元人民幣，末期息削七成至0.23元人民幣。越秀地產(00123)去年盈利為31.85億元人民幣，按年跌19.4%，派末期息0.148港元，連同中期股息，全年派息0.38港元，佔核心淨利潤的40%。期內收入802.22億元人民幣，升10.8%。此外，碧桂園、融信中國(03301)及當代置業(01107)等未能在期限前刊發經審核的全年業績，近日已齊齊停牌。

滙證：內房今年盈利或見底反彈　偏好中海外潤地

　　滙證發表最新研報指，去年內房業績充滿挑戰，但由於內房股價年初至今已下跌12%，相信已反映大部分不利因素，因此業績對股價帶來的影響溫和。滙證將覆蓋範圍內的內房股2023至2025年盈利預期下調7%至15%。利潤率和存貨減值將成為業績關注焦點。前景更穩定的國企內房在市場情緒好轉時將處於更有利的復甦位置，另預計內房股今年利潤率和盈利可能因低基數而見底反彈。

　　滙證偏好中海外及華潤置地，分別予目標價18.6元及46.2元，評級均為「買入」。滙證同時下調龍湖、越秀地產和建發國際(01908)目標價，龍湖由16.6元降至14.4元，越秀地產由9.2元降至7.2元，建發國際由25.4元降至18.8元，因預料盈利存在下行風險，惟三隻股份均仍予「買入」評級。

建銀國際：內房3月銷售按月反彈　看好中海外潤地越地等

　　建銀國際指，內房3月合約銷售按月反彈，但按年下跌，不過主要開發商的銷售目標保守或無銷售目標，市場復甦需要時間來確認。內地主要開發商3月合約銷售平均按年下降56%，整體下降46%。由於2023年第一季的高基數以及隨後幾個月的市場調整，2024年第一季的平均和整體跌幅仍然較大，分別為58%和52%。惟受到今年農曆新年影響，按月反彈幅度平均為83%，總計為121%。在優質的國有企業中，3月銷售額激增244%，其中中海外增385%，華潤置地增223%，越秀地產增204%，綠城中國(03900)增165%。繼這一顯著反彈之後，這些優質開發商同比減幅從2月的61%收窄至3月的24%。

　　另建銀國際指，少數開發商在3月的業績期間透露銷售目標，但都只是軟目標，僅中海外和越秀地產有銷售目標，即2024年分別增長5%和3.5%。儘管3月銷售明顯回升，距離正增長及增長持平還有一段長路要走。雖然3月的銷售令人鼓舞，但這只是內地房地產市場觸底的早期訊號，若銷售和房價持續穩定，才是更為可靠的指標。建銀國際看好中海外、華潤置地、越秀地產及綠城中國，均予「跑贏大市」評級。

深圳3月二手成交倍增　惟逾80%成交價低於參考價

　　此外，深圳二手樓市場「以價換量」趨勢仍在持續。據深圳市房地產中介協會統計，今年3月深圳全市二手房買賣錄得5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業榮枯線標準。深圳於2月7日發放重磅政策放寬限購令，深圳戶口購房不再要求社保年限，非深圳戶口社保年限5改3，且房貸利率有所下調，加上3月份是樓市傳統「小陽春」，分析指種種利好因素合力促進樓市恢復。

　　不過，成交量突破榮枯線的背後，和樓盤集體降價放售亦有一定關係。深圳市房地產中介協會指，從實際市場走訪與協會部分會員機構反饋得知，3月份二手房成交價低於參考價的佔比同比顯著提升；樂有家研究中心數據顯示，上月成交的二手房中有81.4%單位成交價低於參考價，其中有20.4%成交價低於參考價超過兩成。

熊麗萍：債務問題需時解決不值博　中海外潤地也只可炒波幅

　　資深財經分析師熊麗萍表示，銀行對內房「白名單」項目放貸看似加快，其實只因監管當局施壓，銀行惟有追回部分進度，但它們是否願意放貸予陷困內房仍要觀察。即使銀行願意放貸，但內房要解決債務問題仍有賴銷售復甦，以及能否出售資產套現，兩者均需時間。個別內房股近期藉著如業績及「白名單」審批等消息略有反彈，最多也只可炒上落，上望空間不大，可能只有約一成升幅，且要定下止蝕位，其中中海外料於10至12.5元上落，一旦跌穿10元就要小心，華潤置地則料於23至26元上落。總之，整個板塊的股份都不值得吸納，想炒波幅也要衡量風險，不如轉吼其他板塊。

　　除個別股份外，整個內房板塊今日普遍下跌，其中綠城中國插近8%，萬科跌逾4%。