人行大手減LPR，惟春節銷售未見起色，內房應如何部署？

2024-02-20

　　最新一期貸款市場報價利率(LPR)今日(20日)出爐，與房貸掛勾的5年期LPR下調25個基點至3.95%，減幅大過市場預期，並創歷來最大單次降幅，有專家指，即貸款100萬元30年月供累計少交5萬元，有助推動商品房銷售。而在內地當局連番出招撐樓市後，數據顯示春節假期二手房成交按年增逾七成，惟新樓成交跌近三成。內房股今日似乎未太受LPR大降刺激，股價縱可上升也升幅不大，其中世茂(00813)升逾4%，龍湖(00960)升約3%，已算升幅較大，應如何部署？

（龍湖網頁截圖）

5年期LPR下調25基點至3.95%　專家：有助推動商品房銷售

　　人民銀行今日不對稱下調LPR，2月5年期以上LPR降至3.95%，較前值4.2%下調25基點，創LPR史上最大單次降幅。1年期LPR則維持3.45%不變，連續6個月持平。

　　廣開首席產業研究院資深研究員馬泓表示，對房地產市場而言，調降中長期LPR基準利率有助於降低居民購置房產和存量房貸的償付壓力。由於當前商品房銷售復甦情況不及預期，市場信心恢復需要更多政策扶持和耐心。基於5年期LPR基準利率的下調，後續商業銀行房貸利率也會響應調降。假設以首套房100萬元(人民幣．下同)貸款餘額、等額本息房貸、30年期貸款期限為例，據此計算月供減少約145元，合計30年本息累計減少還貸5.2萬元左右。此次貸款優惠力度是比較顯著的，後續有望促進增量購房和其他消費領域的提升，推動年內商品房銷售跌幅較2023年收窄。

　　另廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次5年期LPR大幅度下調，一方面在於樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加槓桿購房的預期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調，將紅利一次性釋放到位，避免了產生「利率還會下調，再等等買房和貸款」的市場預期，促進居民貸款買房。

花旗：能否恢復購房者信心仍要觀察　惟LPR有機會再下調

（資料圖片）

　　花旗發表研報指，強勁的市場預期、房地產持續低迷、通縮期間實際利率上升，加上市場對淨息差的憂慮，推動今日人行不對稱降息。該行對人行降息的影響評估謹慎，認為未償還抵押貸款利率每年重新定價一次，今日的大幅降息是否有助恢復新購房者信心仍有待觀察。預期今年一年期中期借貸便利(MLF)利率將下調20點子，可能意味未來LPR有機會進一步下調。此外，內地的貨幣政策固然重要，但今年恢復增長及信心的關鍵在於財政操作，而即將召開的全國人大會議將是政策轉向的真正考驗。

　　摩根士丹利指，人民銀行將五年期LPR下調25點子，減幅是有史以來最大，亦遠超市場下調10點子的預期，一年期LPR保持不變，則略為出乎下調5點子的預期。今次調整是支持穩定股市的其中部分措施，同時亦旨在支持樓市銷售。仍然預期今年餘下時間，公開市場操作(OMO)或MLF利率將下調共20點子，以支持淨息差及LPR進一步溫和調整。

春節假內地二手房成交同比增逾七成　惟新樓成交降27%

　　據貝殼研究院監測，今年春節假期重點50個城市二手房交易量同比增加超七成，其中二線城市增加98%，三線城市增加65%，不過一線城市在集體放寬樓市限購政策後，交易量同比仍微降3%。至於新樓市場繼續受庫存過剩和房企流動性風險影響，表現較為平淡，據中指研究院數據顯示，春節假期期間25個代表城市新房日均成交面積較上年春節假期下降約27%。分析指，今年春節假期房企維持促銷力度，部分城市售樓處到訪量有所提升，但實際成交較為平淡，僅部分熱點及受返鄉置業帶動的城市表現尚可。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂對內媒表示，實際上去年二手房價格調整的幅度超過新房，加上二手房地段優勢明顯，近年來消費者明顯更偏好二手房市場。而大城市潛在購房需求特別是改善需求依然較大，在市場預期走穩下會逐步釋放出來。

瑞銀：需求轉向二手市場惟仍看法正面　首選中海外潤地

　　瑞銀近日發表研報指，內地房市需求轉向二手市場，房市分歧的趨勢顯示買家對項目完成風險及質量仍然憂慮，並預期情況將持續。而中國新年期間一手及二手房成交處於低水平，按年比較因此較波動。展望未來，若二手房交易仍然強勁，預期一、二線城市房價或趨穩定。該行仍對內房股持正面看法，首選中海外(00688)及華潤置地(01109)。

滙證：春節假期新盤銷售低迷　惟料去年業績影響較大

　　滙證則指，春節假期內房新盤及二手房市場明顯分化，二手房銷售跑贏，新盤市場銷售低迷，相信是受市場情緒疲弱及國內旅遊的影響，令發展商不願推出新項目，且促銷力度不大。另外，自1月以來內銀不斷更新「白名單」，五家國有銀行最新的白名單已包括超過8000個項目，而碧桂園(02007)及融創(01918)等陷入困境的開發商專案均被納入白名單，相信有助恢復市場信心，並加速完成專案。然而，由於白名單僅提供專案層面的支援，仍需時解決開發商的整體債務問題。

　　另滙證指，市場受企業於3月披露去年業績的影響較大，偏好潤地、中海外及貝殼美股，全予「買入」評級，分別予目標價46.2港元、18.6港元及23.9美元。其中潤地應更具韌性，仍然預期公司純利溫和增長，但估計中海外去年純利下跌。另維持對貝殼的正面看法，估計內地二手房銷售強勁的情況應會持續，支持貝殼今年業務前景。

李偉傑：減息作用大惟銷售未可復甦　潤地可小注吸納

　　華盛證券財富管理部董事李偉傑表示，人行此次不對稱減息作用大，有助減低長線供款壓力，向房市發出積極正面訊號。不過，春節假期內地二手房市場暢旺，新盤銷售卻低迷，反映買家仍對現樓較有信心，銷售復甦言之尚早，料要待項目陸續上馬，「保交樓」告一段落，買家信心逐漸恢復，樓市才見明顯好轉，其中一二線城市料最受惠內地連串救市措施，率先復甦。選股方面仍建議揀有國企央企背景的大型內房包括中海外及潤地，相信其銷售表現較有保證，兩股股價現均處於近兩三年低位，其中以潤地為首選，惟現價買入仍要控制注碼，它們往後或會併購一些陷困民企，到時作價難料，成為不確定因素。

　　內房股今日普遍上升，惟大多只升約1%，潤地、萬科(02202)及富力(02777)收市更錄微跌。