消息時好時壞，融創急升復急挫，內房股只宜短炒勿高追？

2023-09-19

　　融創中國(01918)公布境外債務重組獲大多數債權人批准，加上內地暫緩房地產稅立法，內地民眾買樓意欲亦似有改善，數據顯示一線城市成交面積按周升8.9%。今日(19日)部分內房股曾急升，其中融創曾飆逾一成，惜午後傳出融創在紐約申請破產保護，融創由急升轉為急跌，部分內房亦由升轉跌。內房消息有好有壞，股價波動，暫仍只可短炒博反彈？

（融創中國網頁截圖）

融創境外債務重組獲通過　惟在紐約申請破產保護

　　融創中國公布，有關境外債務重組而於昨日(18日)舉行之計劃會議，已獲得所需大多數計劃債權人批准，投票贊成計劃的佔在會議投票的投票計劃債權未償還總額的98.3%。集團將尋求法院對計劃的批准及裁決，而尋求裁決計劃的呈請將於10月5日聆訊。此外，集團指，強制可轉換債券的限額由17.5億美元提高至27.5億美元，加上10.7億美元可轉債，以及依照13.5港幣價格轉為融創服務股權的債務最多約7.78億美元，融創透過債轉股削減債務總額合計將超45億美元，將大幅壓縮整體債務規模、緩和流動性壓力。

　　不過，外電引述法院文件報道，融創依據美國《破產法》第15章在紐約申請破產保護。據內媒報道，融創於9月19日就美元債重組向美國法庭申請第15章認證，以獲得美國法庭對融創在香港法庭有關協議安排重組的認可。據知情人士透露，由於融創美元債受美國紐約法管轄，因此融創在香港進行的債務重組，必須要獲得美國第15章認證，才能確保在美國的有效性。

　　另方面，幾經波折後，碧桂園(02007)旗下境內債「16騰越02」在9月18日展期成功，意味碧桂園此前公告展期的9隻境內債均完成展期，展期3年，涉及金額108億人民幣。

惠譽降龍湖評級至「BBB-」　恒大財富被指非法集資總經理被捕

　　個別內房近日亦有壞消息。惠譽評級表示，已將龍湖集團(00960)的長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級及未償付高級票據的評級由「BBB」下調至「BBB-」；發行人違約評級的展望為負面。本次下調反映出近月來龍湖及房地產行業銷售額表現弱於預期，這會削弱龍湖的現金流及流動性緩衝，同時銷售額惡化以及其他民營中資房企近期的信用事件，進一步推遲了龍湖資本市場融資渠道的潛在正常化。

　　另外，中國恒大(03333)流動性問題發酵，據報旗下恒大財富有多人被深圳市公安採取刑事強制措施，涉嫌非法集資，內媒指被捕人包括恒大財富的法定代表人、總經理杜亮；另外金融監督管理總局深圳監管局上周同意海港人壽整體受讓恒大人壽的保險業務及相應資產負債。不過，恒大澄清恒大財富為其間接全資附屬公司，相關人員被採取刑事強制措施不影響其經營運作。另恒大人壽是其50%參股公司，恒大人壽保險業務及相應資產、負債轉讓對其現在業務運營沒有重大影響。

內地暫緩房地產稅立法　一線城市成交面積按周升8.9%

　　當局則再對房地產市場打強心針，房地產稅立法修訂並未出現在《十四屆全國人大常委會立法規劃》中，官媒《證券時報》頭版引述多位財稅領域專家稱，暫緩房地產稅立法，更多考慮到國內經濟形勢，此時出台任何增負措施都要格外謹慎。不過花旗最新報告指，預計房地產鬆綁政策將會驅動中資地產板塊股價在9月反彈，不過這可能只是「假性積極」，需要在11月重新評估。

　　另經中央及多個省市不斷出招，內地民眾買樓意欲似有改善。中指研究院數據顯示，9月16日止一周，25個主要城市成交面積按年跌21.04%，但按周升9.81%，而按周計各線城市都有改善。一線城市成交面積按周升8.88%，當中北京、深圳及廣州分別升32.5%、28.6%及19.8%，只有上海跌15.1%。二線城市整體成交面積按周升10%，三、四線城市升10.12%。

花旗：政策效果有待觀察　里昂：9月商品房銷售難按年錄正增長

　　花旗近日發表報告指，內房政策由保障價格、犧牲交易量，轉向允許某程度的價格靈活，以重振交易；一輪針對二線城市的寬鬆政策已於9月份起展開，其推動速度較上輪加快。由於部分買家短期內靜待進一步寬鬆政策，故9月的第三個星期銷售尚未反彈。預料9月將出現邊際銷售衝動，但需要等待11月再作評估，政策效果有待觀察。可持續的需求復甦取決於就業或收入預期、穩定房價及交付問題。而針對特大城市的舊村改造，花旗指對政策方向持建設性態度，但預計還需要更多時間有規模地實施。在內房股中首選華潤置地(01109)、越秀地產(00123)、貝殼集團(02423)、龍湖集團及綠城中國(03900)。

　　里昂指，8月份內房銷售持續維持於極低水平，首8個月內地商品房銷量惡化至按年跌7.1%，但受惠近期強勁的政策支持，內地9月商品房銷售料按月可復甦，但倘要按年錄正增長則存在困難。若沒有積極的內房刺激措施，如直接貨幣寬鬆政策等，7月政治局會議後推出的現有措施，或不足以扭轉內房市場的低迷局面。

林嘉麒：內房短期動力不足勿高追　關鍵看本月銷售有否改善

　　元宇證券基金投資總監林嘉麒於今日《hot talk 1點鐘》節目指，融創境外債務重組計劃獲大多數債權人批准，另透過債轉股削減債務超過45億美元，債務算是有解決方案，但今日股價波動，可見雖然個股及行業都有好消息，但內房短期動力開始不太足夠，若現階段才短炒切忌高追。事實上，從中線來看，內房問題未解決，仍要看今個月整體銷售狀況有否改善，記得月初中央推「組合牶」，一線到二線城市已撤銷限購限價，又下調房貸利率及首付比例，現要看「金九銀十」期間會否帶來好消息，始終賣到樓才有資金回籠，且要持續幾個月才有足夠資金。中秋國慶長假應會有一些有關內房銷售的渠道消息，到時若有好消息才有機會再展升勢。

　　另林嘉麒提到，有報道指恒大財富管理人員被採取刑事強制措施，雖然恒大澄清不影響其經營運作，但若有相關公司被接管，以及內房有違約事件令資產管理及內地信託公司出問題，這些消息仍會繼續影響內房投資氣氛，尤其第三季臨近完結，兌付或債務到期等將至。

黃瑋傑：樓市能否向好要看經濟大環境　留意內房還息還債情況

　　此外，輝立證券董事黃瑋傑於《開市Good Morning》節目指，內地暫緩房地產稅立法不算特別利好，而從政策部署角度看不可能這時候還徵稅加重買樓人士負擔，令稍見回暖樓市再受打擊，暫緩立法的決定可以預期，但只是消除了一個不明朗因素，要樓市繼續向好仍要看往後大環境經濟表現。推出一連串政策後樓市應會有個小陽春，內房股表現要看回暖時間可以維持多久，還要看還息還債情況。融創如持貨多可先沽一半，其餘可博再衝高些少。龍湖看技術走勢屬弱中之弱，股價一直處於五條移動平均線之下彈唔起，昨日(18日)低位15.52元創自7月24日以來新低，不宜沾手。

　　內房股今日普遍表現欠佳，不少股份股價極為波動，其中恒大、融創及龍湖等都由升轉跌。