樓市「低沉」荃灣首置地流標；地產股何去何從？

2023-08-24

　　恒基地產(00012)近日公布業績，上半年多賺25%，基礎盈利增18%，中期息維持0.5元，但集團預料若未來政府沒有新措施出台及沒有特別利好因素出現，地產市道下半年將甚為低沉。事實上，近日樓價亦見回落，中原城市領先指數(CCL)上周按周挫1.54%創半年低。另政府第二幅以賣地形式推出的「港人首次置業」荃灣油柑頭住宅地皮流標，將由房協承接，連同市建局及港鐵項目，這已是今年內第4個未能批出的項目。不過，地產股近日表現似有起色，其中恒地績後雖遭多間大行唱淡，股價反連升兩日，難道已見底可開始部署？

（恒基地產網頁截圖）

恒地中期基礎盈利增18%　料若無新措施下半年樓市低沉

　　恒基地產周二(22日)收市後公布業績，上半年純利59.57億元，按年增24.6%；宣派中期息0.5元，按年持平。期內收入102.78億元，升8.1%。基礎盈利60.73億元，按年增加18%。期內應佔物業發展營業額按年增加700萬元至43.01億元；應佔稅前盈利按年減少1.96億元至9.62億元。期內租金收入增加3%至33.11億元，應佔稅前租金淨收入增加6%至24.72億元。內地業務方面，上半年物業發展營業額為32.65億元，按年跌26%；應佔稅前溢利為6.96億元，按年減35%。

　　恒地主席李家傑及李家誠表示，美國聯儲局在連番加息後，仍然未能確定利率是否已經見頂，本港利率被迫不斷跟隨，拆息市場一周以上利率普遍升至5厘以上，對各行各業的經營製造了困難，未來將會對本港經濟復甦及樓宇買賣產生不利影響。今年首季本港樓市出現小陽春之後，過去兩個月轉趨呆滯，成交宗數減少，成交價格下跌，最近在一手市場有個別樓盤以震撼價開盤，二手市場樓價跌勢亦見明顯，未來若政府沒有新的措施出台及本港沒有特別利好的因素出現，地產市道下半年將會甚為低沉。　

花旗：恒地上半年業績遜預期　目標價降至18.3元

　　花旗發表研報指，恒地上半年業績遜預期，因香港的開發溢利下降，剔除聯營公司陽光房地產投資信託基金產生經重新計量的15.9億元，恒地上半年核心溢利按年跌13%至44.82億元，將目標價由23.3元下調至18.3元，予「沽售」評級。摩根士丹利亦指，恒地上半年基本盈利為44.82億元，遜於該行預期，予「減持」評級，目標價25.5元。交銀國際則指，恒地上半年業績稍好於預期，但增長前景仍不明朗。物業開發收入雖保持平穩，同比增長0.6%至43.4億元，但税前利潤同比大跌20.9%至8.94億元，維持「中性」評級，目價價由27.8元降至23.84元。

　　不過，瑞銀指，恒地上半年核心利潤達45億元，按年下降13%，及維持每股派息0.5元，大致符預期。股價對業績的反應大致中性，而港府加快收回農田的步伐可能會成為積極的催化劑，因為集團目前在新界擁有4520萬呎農田儲備，予目標價28.5元，維持「買入」評級。

荃灣油柑頭首置住宅地流標　美聯測量：屬意料中事

　　另外，荃灣油柑頭住宅地皮昨日(23日)公布招標結果，由於地價標金未達政府底價，故宣布流標，將邀請香港房屋協會承接有關項目。該幅地皮面積約52.4萬平方呎，估計可建樓面面積約104.6萬方呎，規定興建最少1940個首置單位，當中七成單位實用面積不少於375呎，需以市價八折出售，並需另外興建展能中心及嚴重弱智人士宿舍。項目上周五(18日)截標，惟兩個月招標期只得佳明集團(01271)入標，為自2011年8月以來反應最差。

　　美聯測量師行董事林子彬表示，該幅地皮上周僅收一份標書，加上現時樓市不明朗因素眾多，流標屬意料中事。資助房屋具一定的銷售限制，而發展商出價須考慮回報及風險因素，未必願意於淡市時冒險購入。中原測量師行張競達亦稱，對於流標並不感到意外，主要由於項目位置較偏僻規模大，先天條件較遜，預計落成後亦難賣高價，發展風險較高，加上現時市道不景，發展商出價保守不足為奇。立法會房屋事務委員會副主席梁文廣則指，市場對今次流標早有心理準備，主要是對樓價走勢、銀行利息及地產商是否有意參與政府項目都不太樂觀。

中原CCL按周挫1.54%創半年低　料短期樓價反覆

　　此外，近日本港樓價走勢也不太樂觀。中原城市領先指數(CCL)上周五(18日)報162.88點，按周跌1.54%，終止3周連升，且跌幅為去年11月後以來最大，指數創26周新低，重返今年2月時水平。今年整體樓價升幅逐步收窄，CCL今年累升3.9%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，上周整體樓價跌幅顯著，是反映7月27日美國和本地主要銀行加息當周的市況。利率持續高企，加上美國重申今年不會減息，二手市場氣氛淡靜，樓價進一步下調，相信短期樓價繼續在現水平反覆。

黃偉豪：地產股估值低再跌空間有限恒地息高可作長期收息

（黃偉豪）

　　中薇證券研究部執行董事黃偉豪表示，地產股與樓市走勢未必同步，早幾年就算樓市好，地產股也不見大升。而雖然樓市仍受制地皮流標、加息等負面因素，但地產股估值普遍已跌至相對每股資產淨值折讓五成以上，股價已比樓市走快3至6個月「跌定先」，近日則借港股反彈略為回升。至於對樓市看法，預期中性偏審慎，一方面會有剛性需求，另方面料利率續處高位，本港經濟自通關後也不見有很強勁復甦，對樓市不利。不過，地產股現價再跌空間有限，其中恒地股息率已逾8厘，若打算長期收息可吸納，但若港股再升，博短期股價爆發力，就不宜揀買地產股。

　　地產股普遍已連升兩至三日，其中新世界(00017)及九倉置業(01997)今日再升約3%；恒地再升逾1%，兩日累升3.13%。