部分房企上月銷售理想股價全線飆升　惟大行建議嚴格篩選　應如何部署？

2023-04-11

　　內房陸續公布3月銷售成績，有部分房企銷售理想，帶動內房股今日(11日)普遍爆升，其中碧桂園(02007)升近一成半，3月銷售金額按年翻倍的龍湖集團(00960)亦急升逾7%。不過，大行普遍仍認為買內房股要嚴格篩選，不知如何選擇呢？

(碧桂園網頁截圖)

百強房企3月銷售按月增36.7%　46城上周一手房銷量按年升43%

　　中指研究院指，首3個月百強房企銷售總額為17590億人民幣，按年增8.2%，自2022年起首次錄增長，單月銷售按月增長36.7%，按年增24.6%，預期4月銷售額將持續按年增長。當中銷售額破千億房企1間，按年減少1間；破百億房企按年增4間至50間。

　　美銀證券表示內地46個城市於4月2日至9日一手房屋銷量按年升43%(因清明節因素令其按周跌48%)，並指4月以來46個城市一手房屋銷量按年升23%(一線城市更按年升1.51倍)。

龍湖3月銷售額按年翻倍　中海外按年升89.7%

　　至於個別房企表現，龍湖集團3月銷售金額224.6億人民幣，按年升約1.04倍；首3個月累計總銷售金額507億人民幣，按年升1.1倍。中國海外(00688)3月合約物業銷售金額約429.87億人民幣，按年升89.7%；首3月累計合約物業銷售金額約835.98億人民幣，按年升73.2%。越秀地產(00123)3月合同銷售金額約212.4億人民幣，按年升2.5倍；首3個月合同銷售按年升2.2倍至438.3億人民幣。

　　另綠城中國(03900)連同合營企業及聯營公司在內，3月自投項目銷售額264億人民幣，同比增長約74.83%：首3個月銷售額491億人民幣，升30.93%。

碧桂園3月銷售額按年跌16.9%　雅居樂跌39%

　　不過，萬科企業(02202)3月銷售金額426.3億人民幣，按年僅增2.65%，首3個月銷售金額1013.8億人民幣，按年降4.8%。碧桂園(02007)3月合同銷售金額約250.1億人民幣，按年跌16.9%；首3個月累計合同銷售金額約718.7億人民幣，按年跌32.2%。雅居樂(03383)3月預售金額合計42.5億人民幣，按年下降約39.37%；首3個月累計預售金額合計168.1億人民幣，下跌20.37%。世茂(00813)3月銷售額62.2億人民幣，按年減15.3%；首3個月累計銷售額約148.4億人民幣，少32.9%。融創中國(01918)3月合同銷售金額約111.8億人民幣，按年跌49.3%；首3個月累計合同銷售金額約292.7億人民幣，按年跌59.5%。

　　合景泰富(01813)3月合同銷售額38.5億人民幣，按年減少15.1%；預售面積20.6萬平方米，按年減少15.2%。另建業地產(00832)、寶龍地產(01238)、旭輝(00884)及中駿(01966)等3月銷售均錄得下滑，跌幅介乎20%至60%不等。

摩通：內房次季未見明顯催化劑　首選中海外潤地

　　摩通發表研究報告指，年初至今，內地房地產的表現落後於MSCI中國指數，因為儘管銷售有所改善，但對可持續性的信心較低。良好的銷售業績並沒有持續推動股價上漲。儘管行業基本面並未惡化，但由於大幅寬鬆政策的可能性愈來愈低，而在今年第二季看不到明顯的催化劑，預計行業將保持區間震盪。摩通對內房板塊持較具選擇性態度，預期內房股利潤率可能只會在今年見底並在明年企穩，首選中國海外、華潤置地(01109)及保利發展(滬：600048)。

　　摩通普遍下調其他內房股目標價，其中萬科目標價由18元降至13元，新城發展(01030)由4元降至2.1元，評級均由「增持」降至「中性」；碧桂園由2.5元降至2.3元，予「中性」評級；融創中國由4.1元降至1元，雅居樂由1.8元降至1.5元，富力地產(02777)維持目標價1.25元，均予「減持」評級。

中金：看好內房收益　惟只宜吼龍頭央國企及財務穩健民企

　　中金則指，去年整體內房股的營業收入按年下降14%，毛利率下降4.7個百分點至14.2%，盈利跌75%，基本符合市場預期。財務壓力相對可控的房企業務雖然受壓，但資產負債表和土儲價值保全較完好，為中長期發展提供根基，而出險房企損益表和現金流則顯著承壓，令資產負債端繼續劇烈收縮，「三條紅線」指標明顯惡化。考慮到當前穩定的行業政策基調能對投資者情緒形成支撐，加上地產基本面持續修復，看好內房股未來3至6個月的收益表現，而龍頭央國企、財務穩健民企在銷售和增儲端相較其他民企的優勢在持續擴大，可積極關注回調帶來的投資機會。中金推薦均好型標的如中海外、華潤置地、越秀地產及建發國際(01908) ，及財務穩健的低估值標的如綠城中國、中海宏洋(00081)及美的置業(03990)。

　　另高盛資管亞洲固定收益主管Salman Niaz表示，在中國政府重振樓市的各項措施下，陷困房企的業務或將有所改善，或許還會有一些違約出現，但大部分痛苦已成過去式。內房基本面將隨著業務前景和經營環境的改善而有所提升，而無論是尚未違約的還是一些已經違約的民營房企，都有提供高回報的機會。不過，在挑選房企時必須嚴格篩選，國企房地產商債券的風險溢價有限，因為它們沒有遭遇過類似信用壓力。

標普料內房明年盈利始見復甦　今年仍要進一步提撥

　　國際信貸評級機構標準普爾表示，中國開發商仍有望在今年下半年實現銷售復甦，惟因樓宇交付需時，因此估計銷售好轉在2024年後才可帶動內房盈利及負債情況改善。新冠疫情令內地建築工程受阻，鑑於去年收入下降15%，估計房企平均負債對EBITDA比率將從2021年的6.1倍升至2022年的8.2倍。內房為了提高現金流，不惜犧牲利潤率，去年平均EBITDA利潤率從2021年的19%下跌5個百分點，而全國平均售價在連升多年後，去年亦下降了3%。預計平均售價將繼續承壓，意味著今年內房盈利能力將持續受限。

　　標普全球評級信用分析師Jay Lau表示，減損全面打擊了內房去年業績，估計今年房企仍要進一步提撥，而陷入困境的內房正面對諸多障礙，包括債務重組、退市甚至清算等。

林嘉麒：仍有多個問題待解　民企內房股價動力未足

　　元宇證券基金投資總監林嘉麒於今日《hot talk 1點鐘》節目指，民企內房龍湖3月銷售金額按年翻倍，銷售令人振奮，但單月按年數字可能受惠低基數，而更大型內房如萬科及中海外銷售都較正常。股價方面，過去幾個月內房亦不時出現如此大升幅，但是否已見底難那麼快定斷，實質上首季銷售或受假期及春節效應帶動，其次需解決幾個問題才可斷言已見底，其一要看銷售是否按月繼續錄得增長，但賣到樓後收到的錢因需要保交樓可能只可放回當地銀行，那就解決不了美元債到期問題，致使違約甚至需債務重組，每一、兩個月都會有內房出現此情況。另銷售除了需持續每月增加外，也至少要回到疫情前水平，才能反映整個市場恢復健康發展。此外，雖然很多地方政府支持賣樓，內銀對內房貸款也較鬆動，但市場憧憬多個月仍帶不起銷售數字，可見現時的措施仍未能令買家完全恢復信心，而內地經濟活動在疫情後剛開始恢復，剛有工開未必那麼快將購買力用於買樓。

　　林嘉麒指，從中長線來看，民企內房股價動力未必足夠，越秀地產這種二三線央企股價反而再創52周新高，反映資金寧願買貴些，也不願買次級甚至龍頭民企，碧桂園今日表現再好也未突破過去一、兩周短期橫行區，龍湖則走勢較佳，回至21元可吸納，但暫受制50及100天線，短期未必可突破。

　　今日內房股全線飆升，部分二三線房企升幅驚人，其中龍光(03380)飆逾26%，中國金茂(00817)升近兩成。