內地樓市乍暖萬科即配股償債　內房股價續浮沉　後市還看政策支撐

2023-03-02

　　近月大市持續調整，內房抽水潮沉寂了一段時間，但隨著內地樓市似稍回暖，昨日(1日)內房隨大市反彈，萬科企業(02202)(深：000002)再折讓6%配股籌39億元，逾半資金用於還債，今日(2日)股價最多插逾半成，其他內房股亦受累普遍下跌。另外，有機構分析指內地樓市能否繼續復甦還要觀察，標普就指中央仍需推出更多措施，並鼓勵銀行向內房放貸。在樓市復甦成疑及恐抽水潮再現下，看來內房股股價暫仍只會浮浮沉沉難大升。

(萬科企業網頁截圖)

萬科折讓6%配股籌39億　六成用於償還境外債務

　　萬科企業宣布擬配售3億股新H股，分別佔擴大H股及全部已發行股本約13.60%及2.51%，每股作價13.05元，比昨日收市價折讓6.12%，淨籌約39.03億元，當中60%用於償還境外債務，40%用於補充公司營運資金。據報此次配股吸引了近100家境內外投資機構參與，其中不乏長線基金及主權基金。配股完成後，深圳市地鐵集團持股由27.88%攤薄至27.18%。

　　值得一提，萬科上月中已擬非公開發行不超過11億股A股，募集資金不超過150億人民幣，集資所得用於11個項目及補充流動資金，而有關項目總投資額約453.61億人民幣。11億股A股相當於萬科A股總股本的9.46%，定向增發股票勢必產生顯著的溝淡作用。

內地上月樓市成交環比漲三成　百城新建住宅價格止跌

　　另方面，近期內地樓市有回暖跡象。中指研究院本周一(27日)發布報告稱，2月調查的16個中國主要城市樓市成交量環比大幅上漲31.9%，同比降幅縮小。一線城市樓市成交量環比漲5%，廣州、深圳環比漲幅明顯，而二三線整體環比均漲超40%。不過，有分析師指2月同環比均亮眼的樓市數據受益於季節性因素拉動，由於今年春節假期集中在一月，而上年的春節假期為1月31日至2月6日。

　　另中指研究院指，內地2月100個城市新建住宅平均價格按月持平，結束連續7個月跌勢；二手住宅價格按月微跌0.01%，跌幅比1月收窄0.1個百分點；新建住宅及二手住宅價格按月下跌的城市數量均明顯減少。研究院表示，受樓市政策持續優化、疫情及春節期間累積需求集中釋放等影響，部分核心一、二線城市房地產市場情緒有所修復，房價出現較為積極訊號，但多數三、四線城市置業人士觀望情緒仍濃厚，全國整體市場仍未出現明顯回暖勢頭。

上月百強房企銷售操盤額按月增29%　投資積極性略有回升

　　此外，克而瑞地產研究數據顯示，2月百強房企實現銷售操盤金額4615.6億人民幣，按月增長29.1%，按年增長14.9%。克而瑞稱，隨著疫情管控全面鬆綁、企業供應低位回升，春節以來整體市場表現為止跌回升。不過，百強房企2月業績按月增長，有一部分原因在於今年1月和去年同期的基數相對較低。3月市場能否延續穩步修復的預期，還取決於企業整體的供應規模和居民需求及購買力的恢復情況。

　　中指研究院數據則顯示，1至2月百強企業拿地總額1207.6億人民幣，拿地規模同比下降16.2%，降幅較1月收窄13.2個百分點，房企投資積極性略有回升。另內媒梳理近期公布的2023年首批擬供住宅用地清單發現，多地集中供地政策已優化，供地出讓時間跨度拉長，同時優質地塊佔比較多。業內人士認為，優化集中供地政策後，房企有更長時間進行市場判斷，因資金壓力帶來的投資困難有望緩解。

深圳多部門召集9家房企開會　探討投資開發形勢

　　另外，內地繼續致力化解房地產風險，深圳市發改委日前聯合深圳市住建局、深圳市規劃和自然資源局召集9家房企開會座談，會議主要就房地產投資開發形勢展開分析探討，相關房企圍繞項目存在的問題、協調解決措施、新項目儲備、政策支持建議等內容發言。深交所亦在本周一組織召開房地產行業市場主體座談會，了解房地產支持政策的落地成效和房企生產經營、資本運作情況及面臨的挑戰，聽取相關房企及中介機構對進一步做好政策落實等意見建議。

　　而隨著首套房貸利率動態調整機制落地，1月下旬以來，部分符合條件的城市開始陸續下調首套房利率。貝殼研究院最新報告顯示，2月百城首套主流利率平均為4.04%，環比下降6個基點，絕對水平創2019年以來新低，而2月百城銀行房貸平均放款周期為28天，較上月縮短3天。貝殼研究院高級分析師劉麗傑表示，利率低、放款快的信貸環境有助降低購房成本、加快購房流程，為樓市修復增加助力。

標普：數據反映內房市場回穩　惟中央仍需推更多措施

　　標普全球評級主權與國際公共產業融資部副董事尹睿表示，隨著內地疫情措施完結及通關，經濟活動包括工業投資及消費都有增長，採購經理指數(PMI)表現強勁，零售銷售正在復甦，近月數據亦反映內房市場回穩，2月銷售重拾升勢，70大中城市樓價大多數走勢穩定，但房地產市場仍然疲弱，為復甦速度及深度帶來不確定性，中央政府仍需推出措施支持房地產市場，同時鼓勵銀行向內房放貸。

　　另中央雖多次出招打救，但內房債務危機未完全解決，據外電近日引述知情人士指，中國恒大(03333)本月將在香港就清盤呈請進行聆訊，目前尚未與主要債權人就境外債務重組方案達成協議，對其法庭聆訊恐造成負面影響。而據《彭博》數據顯示，旭輝(00884)發行的3億美元永續債或未能於2月24日支付利息，為旭輝月內第二筆及年內第三筆境外債券違約。

　　內房股今日普遍回吐，惟華潤置地(01109)及龍湖(00960)等較優質內房仍可造好，另美的置業(03990)昨公布今年首兩個月合同銷售額按年增長5.6%，股價靠穩。