傳施政報告減辣吸人才　惟加息潮樓價跌勢料持續　地產股難樂觀

2022-10-14

　　據報港府正考慮放寬非居民購房者印花稅和人才簽證限制，措施可能會納入行政長官李家超下周三(19日)發表的施政報告中，消息昨日(13日)已刺激本地地產股逆市造好，今日(14日)仍可延續升勢，其中新地(00016)兩日累升逾半成，但摩通指此舉最多只恢復成交量，不能令樓價上升，另高盛早前料今明兩年樓價分別跌15%，全面下調地產股目標價，在加息周期下看來不宜對樓市及地產股過分樂觀。

(新地網頁截圖)

傳港府擬放寬非居民購房者15%印花稅及人才簽證限制

　　據《彭博》引述消息指，港府正考慮放寬房地產稅和簽證的限制，以設法遏制因疫情造成的人才流失，確保香港國際金融中心地位，這些措施可能會納入施政報告中。知情人士表示，正在考慮的舉措之一是讓香港公司更容易在13個優先行業僱用非本地勞工，包括資產管理、金融科技和環境、社會和治理金融服務，而公司從內地或國外招聘前，不需再經歷漫長過程證明已努力招聘當地人士。

　　報道又指，政府也可能放寬對非居民購房者需要支付的15%印花稅規定，這些勞工在香港停留一定年限後可能會獲得退還部分或全部稅款。

摩通：最多只恢復成交量而不是價格　惟看好新地信置

　　摩通發表報告指，此舉最多只能恢復成交量而不是價格，惟任何有關印花稅的降低都將被視為正面的情緒轉變，預計對需求的影響不會立竿見影，但這將為非居民人士在香港購買住宅物業提供額外選擇。不過，恒地(00012)和新世界(00017)等表現遜於大市的公司面對高槓桿問題，即使削減印花稅也不會消失，料其反彈將是短暫的，繼續看好表現優於大市的新地和信置(00083)，因它們的資產負債表強勁，並且有豐富的住宅項目推出渠道。

　　美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明則表示，取消該稅可能會在第四季穩定房價，但不太可能推動價格上漲，因仍然處於利率上升的環境中，此外只要香港維持某些旅行限制，經濟就不會有太大起色。另彭博行業研究房地產分析師Patrick Wong指，放鬆或降低非本地買家的印花稅可能會招來需求，特別是對豪宅感興趣的內地買家的需求，不過在抵押貸款利率能升至甚麼水平變得更明朗前，此舉對房屋銷售影響可能有限。

莊太量：辣招令樓市發展不正常　仲量聯行：港樓或重演99年下行周期

　　另外，隨著近年本港樓價持續回落，坊間對「撤辣」的聲音亦日益高漲。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，辣招令本港樓市發展不正常，鎖住業主不敢輕率賣樓，預計撤辣後會令更多業主離場觀望，反而令樓市調整得更快，待樓價回調到某階段時資金會重新入市。仲量聯行香港主席曾煥平則表示，在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下，香港樓市很大機會重演1999至2003年期間每年下跌10%的漫長下行周期，建議施政報告宣布即時撤銷所有針對樓市的逆周期措施。

　　身兼地產建設商會執委會主席及會德豐地產主席的梁志堅認為，過往樓價「升得緊要」，政府冀透過推出額外印花稅(SSD)遏抑樓價升勢，但現時樓價已走下坡，SSD失去其意義，因此政府應撤銷該辣稅，以帶動市場交投及刺激換樓鏈。立法會地產及建造界議員、地產建設商會秘書長龍漢標亦發文指，經過3年疫情反覆、人才外流、全球利率上升，現時本港經濟與投資環境相對於樓市辣招推出時已不可同日而語，政府應審視辣招是否已過時。

　　此外，據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司最新資料顯示，今年9月新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額分別為2989宗及169.97億元，分別按月減少6.7%及8.8%，宗數及金額連跌4個月及創7個月新低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，9月按保數字下跌，相信因近月樓市交投淡靜，以及面對加息周期，未來供樓利息開支將有所增加，令市民入市相對謹慎，若施政報告未能提出有效刺激樓市方案，今季樓按市場或續下調，按保數字亦會相應回落。

高盛料今明兩年樓價分別跌15%　地產股目標價平均調低4%

　　另方面，高盛早前發表報告指，香港今年樓價回落主要因1個月港元拆息(HIBOR)急升，同時本港9月正式上調最優惠利率(P)，按息上揚將繼續對負擔能力造成壓力，令投資者卻步，相信香港樓價會進一步回落，因此調低樓價預測，最新預測本港樓價會於2022年及2023年分別跌15%，跌幅較原先估計跌5%及10%高。

　　高盛同時調低本港地產股資產淨值(NAV)平均4%，並降未來3年每股派息預測15%至24%，12個月目標價亦平均調低4%。高盛又指，現時本港地產股股價已跌至歷史新低，平均股息率約7厘，但缺乏巨集觀經濟或政策誘因，投資者仍選擇維持觀望態度。長實(01113)目標價由59.1元降至57.1元，新地由121元降至116元，恒地由34.9元降至33元，嘉里(00683)由23.3元降至21.9元，均維持「中性」評級；信置則由10.6元降至10.5元，維持「沽售」評級；新世界由37.2元降至35.6元，維持「買入」評級。

　　值得留意，美國昨日(13日)公布的9月消費者價格指數(CPI)及核心CPI升幅均高於市場預期，顯示美國通脹仍高企，支持聯儲局鷹派立場，市場料下月加息75基點的機率高達96%，12月再加75基點的機會率亦急升至逾七成，本港再上調最優惠利率的壓力也相應增加。

溫鋼城：放寬專才房產稅只有些少幫助　地產股應趁炒高食胡

　　今日《開市Good Morning》節目請來iFAST Global Markets副總裁溫鋼城，他指現時本地地產市場吸引力較差，加息潮下，供樓負擔不斷上升會打擊買樓能力，專才人工可能較高，加息周期對其影響或較小，但放寬其房地產稅只是使其安居置業容易些，不會如2003年自由行，內地會有一批人湧到香港買樓那麼樂觀。

　　溫鋼城建議應趁地產股炒高食胡，其中新地雖現金較多較值博，但已升至蟹貨區，料於94至95元開始有阻力，而在加息周期下債務較重的地產商如新世界股價會較弱。另要留意香港正有一批人要移民，近期也有很多蝕讓個案，樓價再往下走機會較高，中原城市領先指數料還有兩至三成下跌空間，可能會跌穿160。而多家發展商發債的債息全都上升，債務負擔或利息開支都會加大，盈利或可供用開支都會受影響。

　　今日地產股普遍造好，其中新地半日升逾3%，兩日累計升逾半成，恒地兩日累計亦升4%。