上海樓市「認房不認貸」政策自9月2日落地以來已經滿月。這一個月，上海的新房、二手房成交量在新政刺激下均有增長，然而，由於購房者對樓市預期未有明顯轉變，房價幾無變動，後續的政策效力可能不足。

 

上海於上月初執行「認房不認貸」政策，購房者只要在當地名下無房，無論曾經是否借過房貸，都可以享受首套房貸款的首付比例和利率優惠。（shutterstock圖片）

　　新房方面，根據上海中原地產數據，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面積27.71萬平方米，環比增加113.98%；在隨後的9月4日至9月10日一周，由於沒有新盤推出，新房成交僅有5.66萬平方米，環比減少近80%；新政後的第三周9月11日至9月17日，新房成交環比再次增加了53%，為8.68萬平方米；第四周9月18日至9月24日，上海新房成交再次環比增加139.79%，達到20.82萬平方米。

　　值得注意的是，在「認房不認貸」新政出台前，上海推出了今年第八批次集中供應房源，共26個樓盤項目、共8444套房源，距離上一次集中推盤還不足一個月。充分的供應為後續成交量抬升提供了保障。

 

上海華發蟠龍四季在認房不認貸政策公布後開盤，認籌率達300%。同時，上海華發半島華庭項目第三批次加推160套單位，9月共計認籌656組，認籌率高達410%。圖為華發蟠龍四季認籌現場。（開發商圖片）

9月二手房成交量增，成交價幾無變動

　　二手房成交亦有所增加。根據多家內媒引用的數據，9月18日至24日，上海二手房網簽成交4623套，日均成交660套，環比增加11.5%。整個9月，上海二手房成交量已突破1.7萬套，已經越過了1.5萬套的榮枯線，而突破1.8萬套將是大概率事件。在二手房成交量增加的同時，成交周期也從原先的6個月縮短至2個月，顯示市場更為活躍。

　　不過，從二手房價格來說，9月上海二手房成交價幾乎沒有變動，顯示買賣雙方博弈仍在。有房產中介表示，近期掛牌的二手房源中，降價房源佔絕大多數。「新政以後帶看量多了一些，成交也多一些，但並沒有想象中或期待中那麼火爆，房子其實還是挺難賣。」中介說。也有不少客戶在一開始的「興奮勁」過了之後，期待後續再出台一些政策，因此選擇繼續持幣觀望。

 

記者在上海浦東新區的幾家中介了解到，在認房不認貸新政出台後，看房的客戶增多了，但成交仍然較難，現在掛牌的房子價格都有所下跌。（林雯婕攝）

對未來房價上漲信心不足

 

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，認房不認貸的政策效力可能和市場預期的有一點落差。最近，可以看到一線城市的購買力或簽約速度有所放緩，這背後可能有兩個原因。

　　一是房地產市場的預期仍未改變，投資者對於未來的信心和預期都不是特別足。一線城市儘管可以通過政策釋放一部分的需求，但是這部分的需求跟以往幾年相比彈性比較有限。

　　二是9月份的政策持續性比較弱。這反映出大家對於未來房價上漲的信心不足。如果有比較強的房價上漲預期，那一定會加快入市。相反，一些調研顯示，購房者對於後市的房價還是持起穩或者說穩定波動的看法。不會出現大幅的上漲，也不會出現大幅的下滑。

　　盧文曦指，雖然9月是傳統的樓市銷售旺季，但今年金九成色不足，需要一部分政策來穩定市場預期。至少第四季度還是要有「衝一衝」的可能性，可以期待節後政策利好兌現的可能性。

市場期待限購限貸政策放鬆

 

　　克而瑞分析師亦認為，認房不認貸政策只是改變了購房者的購房時間表，但並沒有改變他們的總購房意願。政策主要刺激的是已經具備購房需求的購房客群，使他們更早地進入市場，釋放了之前積累的需求，而並沒有創造出新的購房需求。所以對於上海遠郊等房產市場受困的地區，亟需政策上的「鬆綁」和「助力」。

　　從各地於9月落地的認房不認貸政策來看，廣州是一線城市中最先公布政策的。而在國慶長假前，廣州已經將部分核心區域的限購舉措放寬了。目前上海的購房者、中介都在期待上海的限購限貸寬鬆舉措落地，但目前為止，上海在限購限貸方面沒有進一步的動作。

　　克而瑞上海區域總經理李振宇認為，接下來上海可能在五大新城為代表的近郊和一些遠郊放寬限購政策，主要的原因還是希望改善非中心城區市場需求和熱度不足的問題。

 

撰文：經濟通駐滬記者林雯婕